Med dagens teknik, har du nu möjlighet att få en konstruktion lån från de bästa bankerna i landet och signera dina lånehandlingar på din lokala titel företag eller spärrade kontor. Men inte alla bygg-lån är skapade lika. Precis som en produkt, det är de bästa lån, bra lån och rent dåliga lån. Här är hur du kontrollerar att du får det bästa erbjudandet.
Steg
- 1Vet dina alternativ. Dagens konstruktion lån val inkluderar det 30 år fast, 15 år fast, 1 år ARM, 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM och den populära amorteringsfria lån. Du kan få ett kortsiktigt 1 års lån som du måste refinansiera till en ny konventionell bolån när bygget är klar. Detta två gång process kostar dig två uppsättningar avsluta kostnader och du måste åter kvalificera sig för nya lån när hemmet är klar, men du har också mer flexibilitet när du handlar för konventionella bolån än när du arbetar enbart med bygg långivare. En populär konstruktion lån idag är det "en gång nära", även känd som "all-in-one," "rollover" eller "uppförande-till-permanent" lån. Du har en uppsättning avgifter och en stängning.
- 2Få pre-kvalificerad för ett lån. Detta kommer att hjälpa till att avgöra om den begärda lånebeloppet är inom din budget. Det kommer också att du kan ta reda på vad den månatliga mark eller inteckning betalning kommer att vara, och att se till att du uppfyller kraven innan du kör ut och köpa mark.
- Inse att de flesta lån som vanligtvis går hand i hand med bank riktlinjer. Dessa riktlinjer ges för lån officerare för att sammanfalla med kundens kvalifikationer. Till exempel, om du har en mycket hög (FICO) kredit värdering med mark fri och klar, har du fler lån alternativ än personen med en mycket låg (FICO) poäng och ingen mark kapital.
- Construction lån är oftast "Story lån". Med andra ord, måste långivaren att veta exakt vad du vill uppnå, varför du vill göra det, och hur du tänker utföra det (t.ex. vad är din "story"), innan de kan rekommendera ett program och godkänna ditt lån. Till exempel, om du tänker bo i hemmet efter att projektet är klar (rörelsefastigheter), kan dina alternativ, priser, och även potentiella långivare vara mycket annorlunda än samma lån till ett "investerare" som avser att omgående sälja egendom.
- 3Faktor intresse reserv och fonder oförutsedda in kostnaden för att bygga ditt nya hem. Intresse reserver läggs till lånebeloppet för att göra den månatliga betalningen på ditt lån. Ja, du läste rätt, kommer du inte att behöva göra en månatlig betalning konstruktion lån medan hemmet byggs. Betalningarna görs av denna ränta reserv kontot och nej, det är inte gratis. Denna reserv läggs till din konstruktion lånebeloppet. Intresse reserver var utformade till förmån för kunden. De flesta människor att bygga ett nytt hem är antingen betala hyra eller ha en befintlig inteckning betalning medan deras hem byggs. Det sista en kund behöver är en annan månadskostnaden under byggprocessen. Så skapade bankerna kontot ränta reserven genom att lägga upp de beräknade räntebetalningar under en 12 månaders period och lägga detta till lånebeloppet. Om du inte vill att reserverna till din konstruktion lånebeloppet, kan du be att få göra en egen månatlig betalning konstruktion lån. Contingency medel läggs till lånebeloppet ifall du behöver mer pengar för att bygga ditt nya hem. Med alla goda avsikter, konstruktion lån tenderar att ha kostnadsöverdrag. Banken lägger 5% till 10% av kostnaden fördelningen och lägger detta belopp till lånebeloppet i fall du har kostat över körningar eller behöver bättre apparater. Om du inte behöver eller använder denna extra dispositionsfonden då det inte kommer att läggas till din inteckning efter slutförandet av ditt nya hem.
- 4Shoppa runt. De flesta banker erbjuder lån, men inte val. Ett sätt att få olika val är att gå och handla till varje bank i stan. Ring din lokala banker och be för byggande lånet avdelning eller en konstruktion lån officer. Merparten av tiden, kommer du inte få någonstans. Om du inte hittar en bank som kommer att göra en konstruktion lån, de brukar kan bara erbjuda en produkt som kan eller inte kan vara konkurrenskraftig på dagens marknad. Ett alternativ är att ringa en erfaren mäklare konstruktion lån som har gjort alla läxor för dig och har direkt tillgång till hundratals banker i landet. En mäklare är en representant för hundratals banker. Även mäklaren fungerar som mellanhand, kommer hans eller hennes tjänster kostar dig något extra. Det beror på att mäklarna får lån på grossist-priser, och förmedla dem till sina kunder på detaljhandelspriserna, precis som alla andra företag. I själva verket, eftersom eller deras volym, många mäklare kan erbjuda sina kunder bättre erbjudanden än du kan få genom att tala till bankerna på egen hand.
- 5Se till att byggandet långivaren upplevs. Lokala banker, om de gör konstruktion lån, skulle kunna erbjuda dig ett bra pris. Nationella Långivare är mer benägna att ha byggnadsprogram, men nackdelen är att de inte nödvändigtvis har sina fingrar på pulsen på den lokala fastighetsmarknaden. Men din första fråga bör vara konstruktion utlåning upplevelse. Ännu mer än ett hypotekslån, är en konstruktion lån komplicerad. Undvik att använda någon enhet som ger dig ett lån officer som inte har betydande erfarenhet av att tillhandahålla konstruktion lån till konsumenter. Även om vissa lån officerare är tjänstemän, de flesta lån officerare är säljare som oftast har ett huvudmål i åtanke när de hjälper dig med ditt lån begäran, och det är kommissionen (även känd som lån avgift, punkter, eller ränteskillnaden premie). Följande frågor kan du snabbt ta reda på om ditt lån officer upplevs vid konstruktion lån och inte bara efter dina pengar. Om lånet officer (säljare) kan svara på dessa frågor med inga problem då de har passerat en ganska bra lackmustest:
- Hur länge har du gjort konstruktion lån?
- Vad är lånet att kosta (LTC) som krävs för konstruktion lån? Detta är kontant kapital såsom handpenning på land. Detta kan vara allt från 5 till 20%.
- Vad är bättre? Kupongen eller oavgjort utbetalning systemet och varför? Draw är nu den mest populära eftersom kunden har kontroll över pengarna. Många banker inte ens erbjuda en voucher-system.
- Kräver banken en beredskapsplan och ett intresse reserv konto? Detta är ett val, förutsatt att du uppfyller kraven för ytterligare medel. Vissa banker lägger automatiskt både till lånebeloppet.
- 6Skicka in din låneansökan. Det första dina lån officer vill se är din avslutade låneansökan. Låneansökan heter (1003) kommer att berätta en historia om din ekonomiska bilden. Lånet officer kommer att analysera detta och andra handlingar (inklusive din kredit rapport) för att avgöra om du är berättigad. Denna analys ger en kvot som kallas skuld till tal, och beroende på bankens underwriting riktlinjer, kommer detta förhållande brukar variera från 36% till 45%. Den skuld till tal är den procentandel av din brutto månadsinkomst som är eller kommer att förbrukas av månatliga skuld betalningar (inklusive din nya inteckning betalning, skatter och försäkringar). Mängden av den totala skulden betalning bör inte överstiga 36% till 45% av din månadsinkomst. Vissa banker kommer att tillåta dig att överskrida detta förhållande om du har en bra kredit historia och utmärkt kredit värdering. Den avslutade låneansökan kommer att berätta lån officer många saker inklusive:
- Vilken typ av lån du vill
- Hur mycket pengar du behöver
- Var du bor för närvarande
- Om du hyr eller äger
- Ditt personnummer
- Din nuvarande arbetsgivare
- En lista över alla dina tillgångar (pengar) och skulder (räkningar)
- Hur mycket pengar du gör
- Redovisade intäkter kan du kvalificera utan att verifiera din inkomst på dina skattedeklarationer, W-2s eller stubbar lön. Det enda banken verifierar när de ansöker om en angiven inkomst lån är din kredit värdering, kontoutdrag och att du är anställd.
- Hur mycket fastigheter du äger
- Vissa förklaringar tillsammans med vissa statliga frågor
- 7Bestäm om du ska låsa in din ränta till dess att ditt hus, eller låta dem flyta i hopp om att priserna kommer att gå ner. Om priserna är på väg uppåt, lås. Om priserna är stabila, slappna av. Om priserna är på väg nedåt, flyta. Fråga alltid. Är byggandet låneräntan låst förskott eller flytande under byggnadstiden lånetiden? Då frågar, är den ränta under byggnadstiden lånet i samma takt när lånet omvandlas till inteckning perioden. En typisk konstruktion lån är numera en konstruktion som permanent lån som kan eller inte kan tillåta dig att låsa in dagens låga räntor tills hemmet är klar. Om du väljer ett lån som inte tillåter dig att låsa i förskott, kan räntan hamna högre tillsammans med din månatliga betalning. Detta är oftast inte vad du vill, så var försiktig. Några saker att se upp för:
- Vissa långivare har en högre ränta om du låser i förskott.
- Vissa långivare försöker sälja dig på en högre ränta eller justerbar ränta under byggtiden med hopp om en flottör ner hastigheten efter hemmet byggs.
- Vissa långivare har en icke konkurrenskraftig långsiktig lås tillsammans med en avgift.
- Vissa långivare har så dålig service oavsett vilken takt eller program de har, det är inte värt att göra affärer med dem.
- 8Ingå ett skriftligt avtal med en byggare / entreprenör. Construction lån är lite mer pappersarbete intensiv än lån Köpeskillingen. Varje konstruktion lån har en del som kallas byggherrens paketet. En byggmästare paketet ingår bland annat en byggmästare uttalande eller meritförteckning som innehåller saker som tidigare erfarenheter referenser och kredit och referenser bank, en post kostnadsfördelning, ett material lista och, sist men inte minst, ett entreprenadavtal. En artikel kostnadsfördelning är en integrerad del av ett entreprenadavtal och så det bör hänvisas till vid alla tidpunkter. Det är vanligt att en husägare att ändra vissa specifikationer eller andra, och det är starkt rekommenderat att en fast ändringsorder skrivas i dessa fall. Ett entreprenaduppdrag är ett skriftligt avtal mellan låntagaren och byggare för tjänster som tillhandahålls av byggare för ett angivet vederlag. En väl skriven och sedvanlig upphandling innehåller:
- En tydlig redogörelse för det ansvar varje part kommer att utföra.
- Dagen för kontraktet, planerat datum för påbörjande och slutförande av byggandet av projektet. En händelse datum, i stället för det faktiska datumet, är ibland acceptabelt.
- Mängden betalning byggaren är att ta emot för varje skede av uppbyggnad, samt under vilka villkor det tas emot, såsom passerande inspektion etc. Om fastigheten ligger i en stat som tar ut omsättningsskatt, måste kontraktet ange om Beloppet inkluderar statlig omsättningsskatt.
- Korrekt hänvisning till ett ifyllt och undertecknat Linje posten kostnadsfördelning och förteckning av material.
- En betalningsmetod som är kompatibel med raden kostnadsfördelning och förfaranden utbetalning av investeraren.
- Avsättningar för eventuella ändringar av planerna eller specifikationer från lämpliga ändra order. Eftersom de flesta bygg-lån har en avsättning för oförutsedda utgifter en kostnad över kör får betalt för att använda denna bestämmelse.
- Fullständig identifiering av alla parter och definition av alla namn som används i avtalet (entreprenör, ägare, underleverantörer och arkitekt).
- Arkitekt ansvar, om något.
- Underskrifter av låntagaren och entreprenör.
- 9Få konstruktion försäkring. Det finns tre typer av försäkringar som behövs för att bygga. Alla banker kräver de första två försäkringar, under uppförande och allmän ansvarsförsäkring. Workman ersättning krävs endast om din byggare har anställda. Om din byggare säger att han inte är skyldig att ge någon försäkring alls, är han troligen rätt eftersom det inte är ett lag att ha försäkring för att bygga ett hus. Detta krav framgår av banken. Så se till att du hyra en ansedd byggare med försäkring, kommer det att hjälpa din konstruktion lån nära mycket snabbare.
- Kurs för Construction Insurance. Denna policy är en allt riskpolicy att omfatta brand, utökad täckning, byggmästare risk, återanskaffningsvärdet, vandalism och illvilliga rackartyg försäkringsskydd.
- Allmän ansvarsförsäkring. Du eller din byggare kan ge denna politik. Denna policy är en omfattande allmän policy eller en bred form skuld påskrift. Den minsta mängd 223890€ för varje förekomst krävs. Om byggaren ger försäkringen en allmän politik för 746.270€ eller en bred form skuld godkännande krävs. Fråga din byggare upfront om de har allmän ansvarsförsäkring. Om de frågar inte om de har ett problem som tillhandahåller försäkringen. Vissa byggare inte har råd eller helt enkelt inte vill betala för försäkringen och sedan gissa vem som ska lämna det, ja, du. Du kan spara dig mycket huvudvärk och pengar om du arbetar med en byggmästare som har försäkring.
- Workman Compensation Insurance. Om din byggare äger sitt eget företag och har anställda som hjälper till att bygga ditt hem, är arbetare s ersättning krävs. Om byggaren helt enkelt lägger ut arbetet och inte har anställda i sig, kommer de att behöva skriva ett brev erkänner att de inte har anställda och behöver inte ha WCI.
- 10Fråga ditt lån officer för att ge dig en kopia av den beräknade konstruktionen lånet budget. Denna budget är inte oftast avsedda för kunden men en erfaren konstruktion lån officer bör inte ha ett problem att ge detta till dig. Budgeten skapas från dina kostnader och inkluderar alla kostnader inom lånet inklusive markförvärv medel vid periodens kostnader, reserver räntor, villkor och avgifter bank.
- 11Se till att ditt lån officer har strukturerat din konstruktion lån ordentligt. Strukturera konstruktion lån för godkännande är mycket viktigt och är det sista på de flesta kundernas medvetande. Vanliga mis-strukturerade lån scenarier inkluderar:
- Missade avdrag
- Låg kontant kapital
- Felaktigt avslutade bedömning
- Oförklarlig kredit nedsättande
- Resultat beräknats felaktigt
- Mismatch av kundens lån begäran till rätt långivare
- Rätt och slätt inkompetens
Tips
- Förstå att bolåneräntor, inklusive konstruktion lån, följ obligationsmarknaderna som ständigt förändras. Sålunda kan en noterad kurs vara tillgänglig även efter en relativt kort tidsperiod. Allt en långivare kan göra är att säga att "om dessa fakta är sanna och vi låsa lån idag, det är vad jag kan erbjuda."
- Kontrollera med din långivare om kraven i lien undantag. Många kräver en för varje dragning på bygg-konto. Om du använder en builder, får de kräva dem samt deras subs, se till att du vet hur betalningar till subs sköts och att undantag returneras i tid.
- Alla låntagare måste vara medveten om att byggandet utlåningen blir mycket svårt att komma med, din kredit och kapital kommer att granskas mycket noggrant i dagens affärsklimat.
- Även så kallade "redovisade intäkter lån" är inte längre tillgängliga från alla långivare enligt de nya stramare utlåning riktlinjer.
Varningar
- Undvik "bait and switch". Hypotekslåneområdet är ökänd för hetsen och omkoppling, vilket är när ett lån officer eller reklam erbjuder dig en sak och sedan försöker sälja dig något annat. Kom ihåg att om det låter för bra för att vara sant, det finns oftast en anledning. Alltid få din offert skriftligen, och om du är nöjd med den hastighet och konstruktion låneprogram du citerade, be att låsa den i förskott. Typiska tecken på bete och växling är uppenbara, några grundläggande exempel är:
- Via telefon, erbjuds du en mycket lägre takt än någon annan offert och när du har skickat in din ansökan den kurs du var citerade har alla en försvann plötsligt.
- Du erbjuds en konstruktion lån med inga poäng och inga avgifter lån. Vad du inte berättat är att du betalar för det med en högre ränta och kostnaderna är inbyggda i lånet.
- Du säger att du inte kommer att ha några betalningar medan du bygger. Vad du inte berättat är att alla bygg-lån har denna möjlighet, och det kallas "reserverna" och de betalningar som läggs till lånebeloppet.