De astronomiska bostadspriserna i många områden kan göra hemmet köpa en frustrerande upplevelse. Köpare på en budget kan finna att de har ett val mellan husen som är för små för deras behov eller dumpar nedgångna. Bland de senare, dock finns många bostäder mardrömmar som kan omvandlas till drömhem med lite arbete. Även om du inte gör något av jobbet själv, kan du ofta köpa ett renoveringsobjekt och rehabilitera den för ganska lite mindre än du skulle spendera på ett jämförbart hus i "perfekt" skick. Att betala för huset och reparationer, men kan vara lite knepigt, eftersom många långivare inte kommer att finansiera ett hus som behöver en hel del arbete. Lyckligtvis, den amerikanska Federal Housing Administration (FHA) - har § 203 (k)-programmet, en inteckning försäkring program speciellt anpassade för denna situation - en uppdelning av Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD). Även den här artikeln fokuserar på hur man använder programmet för att köpa ett hem, kan 203 (k) lån också användas för att refinansiera befintliga lån i syfte att rehabilitera ett hus du redan äger.
Steg
- 1Bestäm hur mycket hus du har råd. Nuvarande 203 (K) låneprogram är 3,5% ner, så en 149.260€ 0,00 hem kommer att vara 5230€ 0,00 ner. Prata med en långivare för att se vad lånebeloppet du kan godkännas för baseras på dina inkomster och utgifter. Viktigast, räkna ut själv hur mycket du realistiskt råd. Det är inte ovanligt att bli godkänd för ett lån som kommer att sträcka din budget till den grad av avskärmning.
- 2Hitta ett hus med potential. Leta efter ett hus du vill ha i ett som du gillar. De 203 (k)-programmet för tillfället inte kan användas av investerare, så du behöver för att bo i huset (eller vara en kvalificerad ideell byrå). Tillsammans med din fastighetsmäklare, göra en preliminär genomförbarhetsstudie, där du identifiera de reparationer som krävs, beräkna kostnaderna för dessa reparationer, och uppskatta marknadsvärdet på hemmet efter reparationerna. Du kan spara lite pengar genom att göra detta innan du beställer bedömningar eller uppskattningar, eftersom du kan bestämma att kostnaderna för reparationer är för hög.
- 3Kör ett avtal om försäljning av hemmet. För att fortsätta med 203 (k) ansökan process, behöver du ett köpeavtal med en bestämmelse om att försäljningen är beroende av din förmåga att erhålla finansiering genom programmet.
- 4Jag ber alltid att säljaren betalar avslutande kostnader och detta kan verkligen sänka de pengar du behöver för att avsluta köpet. Det är helt OK med HUD.
- 5Ansök om lånet. Kontakta en HUD-godkända långivare att ansöka om lånet. Du kan få en lista över godkända långivare på närmaste HUD fältkontor eller på HUD: s hemsida. Vissa lån officerare kommer inte vill göra det extra pappersarbete så att inte acceptera ett "nej". Dessa lån är godkända varje arbetsdag på året.
- 6Få en uppskattning av hur mycket arbetet kommer att kosta. Mängden av en 203 (k) lån inte kan höjas under konstruktion, så det är viktigt att få en korrekt uppskattning av hur mycket arbetet kommer att kosta. För snabbast resultat, få en uppskattning från en HUD-godkänd entreprenör eller avgift konsult. Du hittar godkända konsulter på HUD: s hemsida.
- 7Få en bedömning. Egentligen behöver du normalt två bedömningar: en för det aktuella värdet på hemmet och en annan för att uppskatta värdet efter reparationerna. Lånebeloppet får inte överstiga det lägsta av antingen värdet på hemmet i befintligt skick plus kostnaden för reparationer och 6 månaders värde av avbetalning, eller 110% av det uppskattade värdet på hemmet efter reparationer. Det Lånebeloppet är också föremål för högsta FHA inteckning gränser, som varierar från plats till plats.
- 8Hitta en entreprenör. Den 203 (k)-programmet kräver att reparationer utförs av en kvalificerad entreprenör. De flesta människor väljer att anlita en licensierad entreprenör (vanligtvis den ena som de fick uppskattning), men om du är kvalificerad att göra det arbete du kan spara lite pengar genom att göra det själv. Kom dock ihåg att du bara kan få betalt för material om du gör arbetet själv. Om detta hamnar kostar mindre än entreprenörens uppskattning, kan överskottet pengar användas för ytterligare förbättringar eller det kommer att tillämpas på den huvudansvarige av lånet. Se också till att du kommer att kunna utföra reparationen inom den maximala tilldelade 6 månader efter köpet. Om du inte kommer att kunna utföra reparationen själv, anlita en entreprenör, såsom på auktoriserade 203K entreprenör. HUD rekommenderar inte eller certifiera entreprenörer av något slag, men Certified 203k Entreprenörer har validerat 203k erfarenhet och / eller har genomgått en omfattande utbildning, testning, utbildning på 203k och har noggrant granskats för att säkerställa att de kan uppfylla de ekonomiska kraven för den 203k.
- 9Stäng i hemmet. Om allt är godkänt, kan du köpa hem med så lite som 3% ner. Om du inte kan ockupera hem omedelbart, kan du använda de extra sex månaders avbetalning som kan ingå i ditt lån för att betala lånet medan du också betala för att bo någon annanstans.
- 10Se till att få arbetet gjort i tid. Du har sex månader efter köpet där för att utföra reparationen. Den reparationsfond hålls i deposition och betalas ut i omgångar till entreprenören (eller till dig, om du gör arbetet själv). En HUD-godkända inspektören skall granska framstegen före varje utbetalning görs.
- 11Få en slutbesiktning. När arbetet är slutfört enligt de ursprungliga planerna, få slutbesiktning. Om det finns pengar kvar, måste den tillämpas mot lånebeloppet.
Tips
- Marknadsvärdet för ett hem beror till stor del på sin plats, så det är oftast bäst att hitta ett renoveringsobjekt hemma i ett eftertraktat läge, snarare än en i ett område med en deprimerad bostadsmarknaden.
- När arbetet är slutfört 203 (k) inteckning är berättigade att refinansieras som en FHA 203 (b) lån, vilket kan resultera i lägre utbetalningar.
- Programmet tillåter låntagare som är kvalificerade att göra jobbet själva att ge sin egen uppskattning av kostnaderna för reparationer. Uppskattningen måste vara samma som du skulle få från en entreprenör, dock, och HUD-processen för att göra uppskattningen själv tar flera månader (i motsats till ett par veckor för en oberoende konsult), så du är bättre att ha en avgift konsult eller entreprenör ger uppskattning, även om du planerar att göra jobbet själv.
- Även med den bästa planering och beräkningar, större ombyggnad eller rehab nästan alltid kostar mer än du förväntar dig. Som en tumregel, tillsätt 10% till vad din beräknade kostnaden är. 203 (k) lån kräver minst en 10% reserv för oförutsedda utgifter för sådana oförutsedda utgifter.
- Den minsta reparation belopp som är nödvändigt är 3740€. Utöver detta, ett brett utbud av reparationer är berättigad till lånet, inklusive energisparande och förnybar uppgraderingar energi och även flytta ett befintligt hus på fundamentet av ett hem du tänker riva.
- Den 203 (k)-programmet är inte för alla. Till exempel, om du enbart vill investera i hemmet och sedan "flip" det kommer du kvalificerar inte, och du inte kommer att kvalificera sig om kostnaden för huset plus reparationer överskrider HUD maximala inteckning gräns i ditt område. Om så är fallet, finns det några andra alternativ, bland annat Fannie Mae Homestyle lån och bostadslån eget kapital på ditt befintliga hem. Några privata långivare erbjuder också program för dessa "hantlangare Specials," men de har sina egna, ofta strängare, kvalificerade standarder.
Varningar
- Denna artikel är en allmän vägledning och är inte avsedd att ersätta professionell finansiell eller juridisk rådgivning.
- Bit inte av mer än du kan tugga. Var säker på att du kan få arbete inom de tidsfrister som fastställts av villkoren för lånet. Om du inte gör det, kan du inte ta emot de återstående reparationer vinning och lånet skulle betalas omedelbart.
- Tänk på att enskilda långivare får göra vissa bestämmelser som varierar från de riktlinjer som anges här. Till exempel kan de kräva att arbetet ska utföras på mindre än sex månader.