Om du är redo att köpa ditt drömboende, men din kredit eller besparingar är inte riktigt klar ännu, ett hyresavtal med option att köpa (ofta helt enkelt kallas ett "hyresavtal option" eller, något felaktigt, "hyra till egna" ) kan hjälpa dig att flytta in Lease alternativ, där du leasing (hyra) en fastighet och har möjlighet att köpa fastigheten i slutet av leasingperioden, kan tillåta dig att styra ett hem som du vill även om du don ' t har tillräckligt med pengar för en handpenning ännu. Ett leasingavtal alternativ kan också vara till hjälp om du behöver lite tid för att förbättra din kredit innan du kan få en bra bolåneräntan.
Steg
- 1Avgör om ett leasingavtal alternativ är ett bra alternativ för dig. Lease alternativ kan vara användbara vid fastighetsförvärvet verktyg, men de är inte för alla. I själva verket slutar majoriteten av leasing alternativ inte med hyrestagaren (hyresgästen eller presumtive köparen) att köpa hem, och medan det är ibland för en god anledning, är det ofta bara ett slöseri med pengar. Fråga dig själv några frågor innan du bestämmer dig för att driva ett leasingavtal alternativ i allmänhet eller innan du skriver något på ett visst hus..
- Kan du råd med alternativet pengarna? Alternativet pengar eller option avgift krävs för ett leasingavtal alternativ giltigt avtal. Denna förskottsbetalning kan vara ganska liten (motsvarande en eller två månaders hyra, till exempel), eller det kan vara 3-5% av köpeskillingen. Alla dessa pengar ska gå mot köpeskillingen eller handpenning på hemsidan om du bestämmer dig för att köpa huset i slutet av leasingperioden, men till skillnad från en deposition, får du inte alternativet pengarna tillbaka vid slutet av hyresavtalet om du inte kan köpa hus eller besluta att inte.
- Planerar du att bo i området? Eftersom ett leasingavtal alternativ vanligtvis kostar mer än att bara hyra, bör du vara ganska säker på att du vill köpa hus vid slutet av perioden. Om du inte gör det, förlorar du dina pengar i förskott alternativ och eventuella extra pengar utöver det verkliga hyresvärdet som du har betalat i din månatliga betalningar.
- Kommer du att kunna säkra finansieringen i slutet av leasingperioden? I vissa fall säljaren kommer att finansiera köpet av hemmet efter leasingavtal alternativ. Merparten av tiden, kommer dock köparen måste hitta sin egen finansiering genom att ansöka om ett lån. Ett leasingavtal alternativ kan hjälpa dig att få en mer gynnsam lån än du annars skulle kunna, men det är ingen garanti, så du vill vara någorlunda säker på att du kommer att kunna kvalificera sig för ett lån i slutet av perioden. Kontrollera med en inteckning mäklare eller lån officer för att undersöka din situation.
- Kan du råd med de månatliga betalningar på hyresavtalet. Vanligtvis (men inte alltid) de månatliga betalningar på ett hyresavtal kommer att innefatta det verkliga hyresvärdet plus option pengar som kommer att gå mot inköp av hemmet. Således kommer de månatliga utbetalningarna enligt ett leasingavtal alternativ vara oftast mer än vad du skulle betala om du hyr samma hus.
- Kommer du att kunna göra månatliga betalningar på hemmet och träffa andra kostnader för ägande? Även om du kan få lånet, kommer den inte göra dig något bra om du inte har råd att hänga med kostnaderna för att äga hemmet. Var noga med att väga in inte bara avbetalning, men även fastighetsskatt, försäkring och underhållskostnader, som alla hyresgäster inte behöver betala.
- 2Hitta ett hus du vill köpa. Hålla ovanstående överväganden i åtanke, leta efter ett hus som du gillar och som du har råd. Det finns några företag som specialiserat sig på leasing alternativ, och det på vissa ställen statliga program kommer att köpa ett hus för dig och sedan erbjuda dig ett leasingavtal alternativ. Mer typiskt, men du kan hitta bara ett hus till salu och se om ägaren kommer att överväga ett leasingavtal alternativ.
- 3Diskutera hyresavtalet alternativet med ägaren. Vissa husägare har aldrig hört talas om ett leasingavtal alternativ, och många är misstänksamma mot dem. Dessutom, vissa säljare behöver mycket pengar snabbt, och så det finns inget sätt att de kan göra ett leasingavtal alternativ. Fortfarande, om du har tur, kan du eller din fastighetsmäklare kunna övertyga säljaren att arbeta med dig.
- 4Få ett hem inspektion. När du har hittat en passande hus med en trevlig säljare, är det dags att få hem inspekteras. Få en oberoende professionell hem inspektör att göra en fullständig kontroll så att du kan bli medveten om eventuella problem i huset kan ha. I de flesta jurisdiktioner säljaren krävs också för att ge dig en säljarens egendom avslöjande styrker att tillståndet i hemmet, men en oberoende inspektion är fortfarande viktigt. Om det finns problem, se till att de inte är frågor som kommer att hindra dig från att få ett lån, och se till att avtalet anger vem som är ansvarig för att göra reparationer. Uthyraren kan också erbjuda en ersättning av inköpspriset för att hyrestagaren att göra reparationer om alternativet att köpa utnyttjas.
- 5Förhandla om villkoren i hyresavtalet alternativet. Köpeskillingen kommer leasingperioden (vanligtvis någonstans från 6-24 månader), beloppet för det alternativet pengar, och beloppet av de månatliga betalningar som kommer att gå mot inköpspriset vara allt förhandlingsbart. Även om du kan hitta leasingavtal optionsavtal på nätet, är det bäst att få en från en lokal fastighetsmäklare eller advokat, eftersom lagar om leasing alternativ varierar från stat till stat, och det kan även finnas lokala föreskrifter. En fastighetsmäklare eller advokat kan hjälpa dig att utforma avtalet och förhandla om villkoren, och det är viktigt för både köpare och säljare (leasetagaren och leasegivaren) att kontraktet väl skrivas.
- 6Betala ett alternativ avgift och underteckna kontraktet. Alternativet Avgiften är upfront "ersättning" som är nödvändig för att göra avtalet bindande. Betala här och underteckna kontraktet förrän du är säker på att du förstår alla villkoren i avtalet och att du håller med dem. I många fall kommer hyresavtalet optionsavtal vara ett tillägg till en vanlig försäljning kontrakt.
- 7Kontrollera om din försäkring behov. Eftersom du nu har ett intresse i hemmet, kan du behöva ytterligare försäkring för att skydda hem och täcka ökad skuld exponering. De lagar varierar från plats till plats, så kolla med ditt försäkringsbolag agent eller advokat för att ta reda på vad täckning du behöver.
- 8Göra månatliga betalningar. Du kommer att göra månatliga betalningar precis som du skulle göra hyresbetalningar. I många fall kommer dock en del av den månatliga betalningen betecknas som tillval pengar. Dessa pengar kommer att gå mot inköp av hemmet om du väljer att utöva din option att köpa. Det kan vara en liten del av den månatliga utbetalningen eller det kanske, om du har tur, vara hela betalningen. Återigen kommer dock alternativet pengar generellt vara utöver det verkliga hyresvärdet, så kommer de månatliga utbetalningarna vara mer än de skulle vara att hyra samma hus.
- 9Göra förbättringar på hemmet. Om hemmet inspektion visade upp mindre problem, eller om hemmet behöver lite ombyggnad eller kosmetisk vård, är det förmodligen i ditt bästa intresse att försöka ta hand om dessa saker. Genom att öka värdet på hemmet med förbättringar under leasingperioden, tjänar du eget kapital (sk "sweat equity") i hemmet, eftersom den överenskomna köpeskillingen förblir densamma. Detta ökade det egna kapitalet kan hjälpa dig att få en mer gynnsam lån om du utöva din option att köpa. I huvudsak, genom att öka värdet på hemmet du ökar din handpenning.
- 10Ansök om ett lån. Vänta inte till sista minuten för att ansöka om ett lån. Du bör börja din ansökan process inte mindre än 45 dagar före utgången av hyresavtalet, och för att vara säker bör du antagligen starta en fullständig två månader eller mer innan du behöver köpa huset. Ett leasingavtal alternativ kommer att kvalificera dig för en refinansiera lån med vissa långivare, och dessa är oftast billigare och snabbare att processen än nya inköp bolån, men i vilket fall är det viktigt att ha en inteckning redo att stänga på hemsidan senast den dag som anges i leasa optionsavtal.
- I vissa fall säljaren kommer att finansiera hemmet. Detta är typiskt stavas ut i hyresavtalet optionsavtal. Detta kan göra att köpa hem mycket enklare än det skulle vara om du var tvungen att ansöka om ett lån, men se till att villkoren för säljaren finansiering är rimliga och att du får en rättvis skaka.
- 11Stäng i hemmet. Om du har radat upp din finansiering och beslutade att utöva din option att köpa i slutet av hyresavtalet, grattis. Du är nu en husägare.
Tips
- Hur länge ska din hyra vara? Det beror på. Om du vill förbättra din kredit profil, är en långsiktig oftast bäst. Långivare speciellt vilja se stabilitet över två år, så om du inte har bott i samma hus, göra betalningar på det, och arbetar på samma ställe så länge, kan du vara berättigad till bättre låneräntor. En längre hyresavtal kan också hjälpa dig att bygga upp eget kapital i hemmet om fastighetsvärdena ökar. Till exempel, om alternativet kontraktet anger en köpeskilling på 74630€ men fastighetens värde har ökat till 82.090€ vid slutet av ett två-årigt hyresavtal, kommer du redan har 7470€ i eget kapital i hemmet (utöver ditt val pengar) om du bestämmer dig för att köpa den. Å andra sidan, om huspriserna skulle sjunka, kan ett långt hyreskontrakt lämna dig med något eget kapital, även efter att du har betalat option pengar för två eller flera år.
- En "hyrköp" hänvisar ofta till ett arrangemang som skiljer sig från ett leasingavtal alternativ i att hyrestagaren är skyldig att köpa hem i stället för att enbart ha möjlighet att köpa det.
- Det är en bra idé att försöka få pre-kvalificerad för en inteckning, speciellt om det bara är avsaknaden av en handpenning som håller dig från att få ett lån. Även pre-kvalificering kan ge dig en uppfattning om vad du kan förvänta dig när du söker ett lån, är det ingen garanti för att du kommer att godkännas för samma villkor senare. Dessutom, om du hoppas att förbättra din kredit profil under leasingavtal alternativ, kanske du kan få en mycket bättre ränta vid slutet av leasingperioden än du skulle ha kunnat få i början.
- Vissa fastighetsmäklare är tveksamma till att ta itu med leasing alternativ och kan avskräcka dig från att utforska det här alternativet antingen för att de är obekanta med hur de fungerar eller för att deras provision är uppskjuten eller, om alternativet att köpa inte utnyttjas, reduceras eller neutraliseras. Du bör kunna hitta en agent, men som kommer att vara villiga att arbeta med dig. Om en agent är inte bra, hitta en annan eller gå direkt till en säljare (antingen en individ eller ett företag) som specialiserat sig på leasing alternativ.
- Håll bra register över dina betalningar och utgifter. Du kommer att behöva ett register över dina betalningar för att hjälpa dig kvalificera sig för ett lån, särskilt om du vill kvalificera hemmet som en refinansiering. Dessutom kommer bra registerhållning försvara dig mot oseriösa försäljare som försöker utnyttja dig genom att påstå, till exempel att du föll bakom på dina betalningar eller missade betalningar.
- Hyrestagaren måste inte köpa fastigheten genom ett leasingavtal alternativ, men hyresvärden behöver sälja (vid överenskomna priset i avtalet) om leasetagaren uppfyller avtalet och utnyttjar möjligheten att köpa. Om hyrestagaren beslutar att inte köpa hem, förlorar han eller hon helt enkelt alla de utbetalningar som gjorts på den.
- Lease alternativ är oftast bättre alternativ för säljarna än de flesta tror att de är, till stor del eftersom den höga andelen optioner som inte konverterats innebär att säljaren har en bra chans att hålla alternativet pengar och ändå kunna sälja huset till en annan köparen. Självklart, om arrendatorn inte köpa huset, har säljaren åstadkommit sitt mål att sälja huset och han eller hon har också fått en liten hyra pengar under tiden. Dessutom leasingavtal alternativ köpare är ofta villiga att betala marknadsvärdet eller till och med något högre på grund av sina unika förutsättningar, så att säljaren kan vara säker på att få topp dollar för hemmet.
- I många jurisdiktioner om summan av det ursprungliga alternativet pengar (alternativet avgift) plus option pengar från de månatliga betalningarna överstiger 5% av den överenskomna köpeskillingen, måste säljaren gå igenom utestängande förfarande om den presumtiva köparen hamnar bakom på betalningar. Om den totala alternativet pengar är mindre än 5% av köpeskillingen, kan den vanliga vräkning process som vanligen används. Av denna anledning, ställ leasing alternativ typiskt den totala alternativet pengar vid mindre än 5% av priset.
Varningar
- Se till att ditt hyresavtal optionsavtal anger ett fast pris för inköp av hemmet. Om priset inte är fast när kontraktet undertecknas, kommer du nästan säkert få rippat. Kontrollera också, att det fasta priset är rimligt. Även om det är inte ovanligt att betala 5-10% mer än marknadsvärdet på hemmet - detta kompenseras av bekvämligheten med ett leasingavtal alternativ och potentialen för uppskattning på priset under hyrestiden - det är bäst om du kan få det pris som fastställts till marknadsvärde, och du bör definitivt inte behöva betala mycket mer än det verkliga inköpspriset.
- Det kan vara svårt att hitta ett hus säljaren som är villig att göra ett leasingavtal alternativ, men inte hoppa på första (eller någon) chans att du får utan att helt förstå villkoren i ditt avtal och se till att du är få en rättvis uppgörelse.
- Tänk på att oväntade förändringar i din ekonomiska situation, såsom förlust av ett jobb eller en medicinsk nödsituation, kan hindra dig från att kvalificera för ett lån när du behöver det. Detsamma kan sägas om räntorna stiger under leasingperioden. Ett leasingavtal alternativ är inte utan risk.
- Akta hyra alternativ som låser in dig till hög ränta finansiering, och se till att du får en rimlig mängd kredit (i form av option pengar) mot inköpspriset.
- Denna artikel är en allmän vägledning och är inte avsedd att ersätta professionell finansiell eller juridisk rådgivning.