OK. Du har tillbringat veckor, kanske månader shoppa runt för en inteckning - att fylla i formulär på internet, väntar på att hålla i telefonen, släppa ut pappersarbete på det lokala kontoret - men du har äntligen hittat en bra ränta med låg direkta kostnaderna. Sedan, precis innan stängning, får du en ovälkommen överraskning: räntan har gått upp, eller du måste betala tusentals mer i poäng. Hur gick det till? Medan det finns ingen brist på skrupelfria långivare som försöker dra den gamla agn-och-switch, finns det också legitima skäl till varför villkoren för en inteckning kan förändras från det att du får din offert till den tid du faktiskt köpa. Du kan undvika överraskningar, dock med en hastighet inlåsning, även kallad en kurs lås eller ränta engagemang. Här är hur.
Steg
- 1Förstå skillnaden mellan en kurs lås och en offert. En offert är bara en uppskattning av vad din ränta kommer att bli. Om räntan förändras, kommer din ränta förändras. Beroende på var du befinner dig i låneansökan processen, kan andra faktorer, såsom inkomst, lån till värdet förhållande, och din kreditvärdighet orsakar också hastigheten att ändras. En kurs lås, däremot, är ett rättsligt bindande löfte om att du kommer att få en viss ränta.
- 2Kontrollera att alla dina ankor i rad. Du kan oftast låsa i en takt när du hittar en fastighet, och upp till 5 dagar innan stängning. Betygsätt lås är giltiga för en viss tid, vilket kan vara allt från 7 dagar till flera månader. Om betalning inte sker inom denna tid, upphör kurs lås och är inte längre giltigt. Tyvärr är lånet processen förenat med komplikationer och kan ibland ta ganska lång tid, så det är viktigt att du har alla dokument redo att din långivare kräver, och att du vet att huset kommer att vara redo för köp när låset går ut. Du bör försöka ta reda på hur lång tid det normalt tar att behandla bolån i ditt område, och du bör be din långivare för en uppskattning av hur lång tid det tar att behandla ditt lån i synnerhet.
- 3Få kurs lås skriftligen. En verbal kurs lås, medan tekniskt genomförbara, är praktiskt taget värdelösa. Det finns inget viktigare att förstå om ränta lås än detta faktum. Varje kurs lås bör vara i form av ett juridiskt bindande dokument. Detta kan vara i form av en lock-in-form som följer ett "letter of commitment" eller "lån-engagemang brev," eller det kan vara på skriftligt åtagande själv. Det är viktigt att förstå att inte lån-engagemang brev faktiskt innehåller inlåsning i fråga. Lock-in dokument bör innehålla både ditt namn och namnet på långivaren, och det belopp som ska lånas ut, räntan, poäng, och alla lås-in avgifter bör tydligt anges. Brevet ska också ange datum låset inleddes och det datum då låset löper (eller det antal dagar som låset är giltig). Läs dokumentet noggrant, och se till att du förstår det fullt ut. Ibland, speciellt med skrupelfria långivare, kan det finstilta upphäva kurs lås under vissa omständigheter som är helt utanför din kontroll.
- 4Bestäm om du ska låsa i en takt. Om räntorna kommer sannolikt att stiga innan du stänger på ett hus (före avveckling), bör du låsa in en kurs. Räntorna kan också falla, men i vilket fall den kurs du låsa in kommer att vara högre än den ränta du kan annars få. Under vissa omständigheter kan du backa ut ur en låst in hastighet, men för att vara säker att du generellt bara vill låsa in en kurs om räntorna kan stiga. Kommer de? Det är problemet: ingen vet säkert. Gör din forskning och ta reda på vad som kommer att hända. Ett antal webbplatser erbjuder förutsägelser, och du kan hitta spekulationer om vad räntan kommer att göra i nästan alla tidningar.
- 5Kontrollera hastigheten låset är giltigt under tillräckligt lång tid för att lösa lånet. En 7-dagars kurs lås kommer inte göra dig något bra om du vet (från steg 2 ovan) att det kommer att ta minst 30 dagar att behandla ditt lån. Se till att låset ger dig gott om tid för avveckling.
- Vara beredd att betala en avgift för längre lås termer. Vissa långivare tar ut en liten avgift för varje kurs lås, men många inte betalt för lås upp till 30 dagar. För längre lås du kan få betala en upfront avgift, vanligtvis mellan 1/4 och 1/2 av en punkt (en "punkt" är lika med 1% av lånebeloppet). Denna avgift kan även läggas på lånebeloppet.
- 6Se upp för räntetak. Vissa kurs lås kommer med räntetak, som i huvudsak säger att priset är inlåsta, men att om räntorna stiger långivaren kan erbjuda dig en hastighet som är något högre, så länge det är under huven. Det finns inget riktigt fel med räntetak, och de är ganska vanligt, men du måste vara medveten om dem och se upp för lock som är så hög att inlåsning blir värdelös. Som en tumregel bör räntetak inte vara något mer än 1/4%, så att om du inlåst i en 7% ränta kan det gå upp till 7,25%.
- 7Försök att få en möjlighet att få en lägre ränta. Om räntorna faller under låset perioden, vill att du ska kunna dra nytta av de lägre priserna. För att göra detta, men du behöver en "float-down"-alternativet som ingår i skrivelsen av åtagandet. Detta ger dig möjlighet att ta en lägre ränta om det blir tillgängligt. Inte alla långivare kommer att ge ett sådant alternativ, och du kan få betala en avgift för det. Du kommer också att generellt kunna utöva denna rättighet endast en gång. Vad mer, beroende på detaljerna i kontraktet, kan du också vara skyldiga till en högre ränta om räntorna flyta upp.
- 8Lösa lånet innan slussen går ut. Med den takt lås på plats, behöver du bara betala lånet före utgångsdatum för att dra nytta av låset.
Tips
- Ingen annan än du kan bestämma om du vill låsa i en takt på ditt lån. Kom ihåg, det finns risk båda hållen, så du måste noga överväga dina förutsättningar och marknadens, och göra dina egna beslut.
- Lock-ins kan komma i flera generella former. En kurs och poäng inlåsning garanterar en viss ränta och kostnader upfront, men du kan också få ett åtagande på hastigheten endast (med flytande punkter) eller med flytande punkter och en rörlig ränta. I det senare fallet är de punkter och räntan flyta med marknadsmässiga villkor, så den totala kostnaden för din inteckning inte riktigt låst vid tidpunkten för åtagandet. Du kan sedan låsa i en takt och pekar när som helst under låset period, vanligtvis upp till 5 dagar innan uppgörelse. Detta alternativ kan vara fördelaktigt om räntorna nedgång, men det kan också resultera i en väsentligt högre kostnad om skattesatser (eller de punkter långivaren laddas) ökar.
- Om ditt lås-in innehåller en "flyta ned" alternativet, se till att titta bolåneräntor noga. Din mäklare kanske inte har tid att titta på priser och meddela dig om minskningar, så ansvaret är ditt att få den lägsta möjliga.
- Även om du tror att räntorna snart kan släppa det kan vara en bra idé att låsa i en takt om du vet att du kanske inte ha råd med huset du vill ha om räntorna skulle stiga. I detta fall kan sannolikheten för att priserna kan sjunka uppvägas av risken att du inte kommer att kunna köpa huset om de ökar.
Varningar
- Räntorna kan inte förutsägas med säkerhet. De förutsägelser som du ser i de finansiella sidorna i tidningen eller på webbplatser är gissningar. Några av dessa gissningar är bättre än andra, men ingen är garanterad att vara rätt.
- Ett lås-in är ett juridiskt avtal mellan dig och långivaren. Långivaren måste hålla sin del av överenskommelsen, men i allmänhet måste du också. Detta innebär att om priserna droppe (och det finns ingen flytande bestämmelse i din bindningstid) du fortfarande skyldig att betala det högre, inlåst i takt. Naturligtvis kan du undvika detta genom att dra fötterna för att fördröja stängning, men det kan slå tillbaka. Priser kan komma att stiga igen, du kanske inte kan få godkänt för samma kurs med samma antal poäng, mäklare eller långivare kan vägra att arbeta med dig, eller du kan förlora din chans att köpa huset.
- Skrupelfria mäklare är kända för att göra anspråk på en kurs är låst i när den inte är, och det finns gott om andra knep som de kan använda för att rippa du off eller att fördröja behandlingen av ditt lån så att din inlåsning löper. Det bästa försvaret är att välja en ansedd mäklare och, viktigast av allt, att noggrant läsa alla dina lånehandlingar och se till att du förstår dem innan du registrerar dem. Om mäklare eller långivare drar sina fötter för att hindra dig från att få den lägre skattesatsen, klaga. Prata med en handledare och hotar rättsliga åtgärder och ett klagomål till tillsynsmyndigheterna. Om du fortfarande inte kan lösa problemet, kontakta lämplig statlig eller federal tillsynsmyndighet med uppgift att lämna in ett klagomål.
- Denna artikel är en allmän vägledning och är inte avsedd att ersätta professionell juridisk eller ekonomisk rådgivning.