De flesta människor är bekanta med hyra av bostadslägenhet och hur de fungerar. Kommersiella hyresavtal är helt annorlunda, och om du inte är bekant med dem, kan verka skrämmande för en ny hyresgäst. Kommersiella kontrakt är oftast anpassade till hyresgästen och utrymmet. Läs vidare för att lära sig att förhandla fram det bästa hyresavtalet för ditt företag.
Steg
- 1Lär dig de grundläggande elementen i ett kommersiellt hyresavtal. Den typiska kommersiella hyresavtal skrivs i följande format:
- KLAUSUL # 1 - grundläggande identifiering, såsom Uthyraren (ägare), hyrestagaren (hyresgästen), leasade premiss adress, kvadratmeter av enheten med bifogade ritningar föreställande utrymmet.
- KLAUSUL # 2 - hyrestiden med start-och slutdatum. Det kommer också finnas uppgifter om en viss fri-hyra eller reducerad hyra tid.
- KLAUSUL # 3 - användning av utrymme, inklusive eventuella restriktioner. En hyresgäst vänliga hyresavtalet kan helt enkelt ha termen listad som "Hyrestagaren har full rätt att driva en ________ butik eller någon annan typ av butik är tillåtet enligt lag och inte specifikt begränsad skriftligen av hyresvärden".
- Klausul # 4 - alternativ för att förnya
- KLAUSUL # 5 - uthyrarens reparations-och underhållsskyldighet.
- KLAUSUL # 6 - leasetagarens reparations-och underhållsskyldighet.
- KLAUSUL # 7 - gemensam definition av området. Gemensamma områden är de områden och anläggningar som kan företes av Uthyraren eller andra i eller i närheten av det utrymme för icke-exklusiv allmänt gemensamt bruk.
- KLAUSUL # 8 - gemensamt område underhåll avgifter
- KLAUSUL # 8 - fastigheter skattekostnader
- KLAUSUL # 9 - advokatkostnader skyldigheter i händelse av oenighet.
- KLAUSUL # 1O - förordningen och stadgarna följs
- KLAUSUL # 11 - överlåtelse och andrahandsuthyrning rättigheter. En hyresgäst vänliga klausul kan läsa "Hyrestagaren skall ha obegränsad rätt att överlåta detta hyresavtal till ett dotterbolag eller annan organisation där hyrestagaren är majoritetsägare. Hyrestagaren skall ha rätt att överlåta detta hyresavtal i händelse av att gå allmänheten eller försäljning eller handel av Hyrestagarens verksamhet. Hyrestagaren skall också ha full rätt till andrahandsuthyrning de hyrda lokalerna så länge andrahandsuthyrning användningen inte strider mot någon exklusiv att Uthyraren har beviljat och gett Hyrestagaren skriftligt meddelande om detta ".
- KLAUSUL # 12 - utility skyldigheter
- KLAUSUL # 13 - inresa och inspektion meddelanden
- KLAUSUL # 14 - innehav tid-line och eventuella sena leveransvillkor
- KLAUSUL # 15 - skadeersättning av leasegivaren
- KLAUSUL # 16 - försäkringar ansvar
- KLAUSUL # 17 - expropriation
- KLAUSUL # 18 - förstörelse av lokaler
- KLAUSUL # 19 - uthyrarens rättsmedel på standard. En hyresgäst vänliga klausul kan läsa "På Uthyrarens standard, skall Hyrestagaren har rätt att säga upp hyresavtalet med 39 dagars skriftligt varsel."
- KLAUSUL # 20 - deposition
- KLAUSUL # 21 - förklaring av hur märker att endera parten ska ges
- KLAUSUL # 22 - arvsrätt
- KLAUSUL # 23 - underordning
- Ytterligare villkor - om tillämpligt
- Signaturdelar för både leasegivaren och leasetagaren.
- NOTARY BLOCK - om tillämpligt
- 2Bestäm vilka saker du vill ha med i hyresavtalet. Dela upp dessa till icke-förhandlingsbara och bra-att-ha för att hjälpa dig att bestämma vad du behöver för att hålla fast vid, och vad du kan kompromissa om.
- 3Skriv och skicka in en avsiktsförklaring (LOI). Detta dokument bör omfatta följande överlåtbara inslag i hyresavtalet:
- Skriftlig beskrivning av förhyrda Premiss inklusive fullständiga adresser vardera parten. En översikt av de hyrda lokalerna visar det fotavtryck och fyrkantiga footages är att vara en bilaga till den slutliga Lease.
- Beräkning av ytor av de hyrda lokalerna är inget problem för en rektangulärt formad butik. Om utrymmet är oregelbundet formade, eller inkluderar separata områden (dvs. uteplats eller lagringsutrymme) denna siffra kommer utgöras av Uthyraren. Var säker på att du håller med den uppgivna.
- Base leasingperioden uttryckt i år och okvalificerade Alternativ för att förnya lånet efter utgången av basen sikt. Tenant vänliga alternativ inkluderar:
- En kort bas sikt och många alternativ för att förnya.
- En lång bas term som mildras genom en "Kick Out Clause", vilket är rätt att säga upp hyresavtalet efter X år om försäljningen inte $ $ Y för en viss period.
- Leveransdatum och skick hyreslokaler Detta bör inbegripa tillräcklig hyresfria tid för hyresgästen att slutföra det är erforderlig konstruktion, fixturer och lagerhålla. Hyresvärden bör straffas för sen leverans.
- Hyr uttryckt som kostnad per kvadratmeter eller totalt dollar per månad. Detta kommer vanligtvis att vara basen hyresavgiften, och kommer inte att omfatta de övriga kostnader som anges nedan.
- En hyresgäst vänliga hyresavtalet kan innefatta genomsnitt hyran. Exempel: Ett förhandlat 6 år bas termin vid en hyra på 15€ 0,00 per m². Detta kan utjämnas genom att betala 10€ 0,00 de första två åren och därefter 15€ 0,00 per m² de närmaste två åren sedan slutligen 15 0,00€ per m² de två sista åren av basen sikt. Fördelarna genomsnitt är nuvärdet av den 10 0,00€ hyra, mindre kostnad under din start-up period, och förmågan att betala en högre hyra under en framtida tidsperiod.
- Beroende på vilken typ av utrymme som hyrs av hyresgästen och den typ av verksamhet som ska genomföras från den hyrda utrymmet, kan hyresvärden begära Procentuell hyra som ska betalas. Procentuell hyran är extra hyra som ska betalas i händelse av att försäljningen som genereras från den hyrda utrymmet ligger över en överenskommen summa (kallad "Break Point"). Brytpunkten beräknas genom att dividera den totala årliga bashyran med en procentsats hyresuppgiften överenskommits. Till exempel: Det finns en överenskommelse om att 3% är att vara den procentuella Hyr faktorn och årshyran är 35830€ 0,00, då 35830€ 0,00 delat med 0,03 motsvarar en brytpunkt av 1.194.030€ 0,00 vid vilken tidpunkt Hyresgästen är att betala som en extra hyra, 3% av omsättningen i överskott (över) 119.410€ 0,00. Vissa hyresgäst vänliga klausuler om detta kan inkludera en högre brytpunkt, eller förmågan att dra av hela eller en del av de övriga Beläggning Kostnader (CAM, fastighetsskatt Kostnad, marknadsföring, etc) från någon procentsats hyran betalas.
- Hyresgäst Föräldrapenning pengar betalas ut till leasetagaren Uthyraren skall användas för att färdigställa och målgång i rymden.
- Försäkring ansvar hos respektive part och vem som skall stå för kostnaderna för sådan försäkring.
- Underhåll av utrymme. Generellt är uthyraren ansvarig för exteriör inklusive tak och strukturella komponenter, medan hyrestagaren är ansvarig för det inre av den hyrda utrymmet inklusive inredning nonstructural reparationer och underhåll.
- En hyresgäst vänliga hyresavtalet kan innefatta en överenskommelse för uthyraren att antingen upprätthålla Värme, ventilation och luftkonditionering (HVAC) system eller garantera dess villkor för leasingperioden.
- Gemensamt område underhåll (CAM) och kostnaden. Detta omfattar normalt alla icke-kapital poster såsom reparationer parkeringsplats, reparationer exteriör en rengöring, delade invändiga reparationer och rengöring, ökar till Uthyrarens försäkring kostnad som överstiger basåren försäkring och förvaltningsavgifter. Detta brukar uttryckas som en kostnad per kvadratmeter, och beräknas proportionellt.
- En hyresgäst vänliga hyresavtalet kan innefatta ett lock på CAM beloppet, eller på specifika objekt som ingår i CAM beloppet (dvs. Förvaltningskostnader får inte överstiga 5% av den totala gemensamt område underhåll kostnad.)
- Pro rata-andel av Fastigheter skattekostnad. Det är vanligt att hyresgästerna rätt att löneökningar i fastighetsskatt som betalas av uthyraren.
- En hyresgäst vänliga hyresavtalet kan innefatta en överenskommelse om att leasetagaren kommer att förses med kopior av de aktuella skatt räkningar tillsammans med en förklaring till ökningen. Detta gör det möjligt för hyrestagaren att noggrant kontrollera beräkningen av skattehöjningen och se till att den speglar hyresgästens verkliga andel av eventuella höjningar.
- Eventuella övriga kostnader eller ersättningar, såsom PR och reklam, någon typ av association avgifter, avgifter eller kostnader.
- Avsiktsförklaringen ska innehålla en "icke-bindande" klausulen. I klausulen anges att LOI inte kan anses vara ett formellt juridiskt dokument. Det speglar de framträdande affärsvillkor som Hyrestagaren och Uthyraren har godkänts och kommer att ingå i den slutliga Lease dokumentet.
- Skriftlig beskrivning av förhyrda Premiss inklusive fullständiga adresser vardera parten. En översikt av de hyrda lokalerna visar det fotavtryck och fyrkantiga footages är att vara en bilaga till den slutliga Lease.
- 4Granska LOI när den returneras till dig. Observera något som har avtalats, och koncentrera sig på områden som inte har avvecklats. Se listan över prioriteringar när du fortsätter dina förhandlingar. Tänk på att förhandla fram ett kommersiellt hyresavtal kan ta lång tid, flera månader om det finns många punkter som inte kan komma överens om. Ta din tid, känner inte forcerat, och inte skriva något du inte helt överens med.
Tips
- Överväg att använda en advokat som specialiserat sig på arrendeavtal. Detta kommer att vara dyrt och tidskrävande, men kan visa sig vara värt kostnaden i slutändan.
- Spara kopior av all korrespondens som rör förhandlingarna. Detta kommer att vara till nytta i fall det finns några meningsskiljaktigheter. Det är brukligt att inkludera alla utkast till LOI med din slutliga hyresavtalet, så detta ger dig ett sätt att kontrollera att ingenting har missat.
- Arbeta med en hyresgäst representant. Detta är en fastighetsmäklare med dina bästa intressen som deras ansvar. De är oftast betalas av hyresvärden och hyresvärdens fastighetsmäklare när ett hyresavtal är slutbehandlad. De rekommenderar fortfarande att ha en advokat granska det slutliga hyresavtalet, men kan hjälpa dig så mycket att hitta en plats och i förhandlingar.