Wko

Hur du vänder ett hus

"Vända" ett hus består av att köpa ett nedgånget egendom under marknadspriset, vilket ökar dess värde på något sätt, och snabbt åter sälja det för en snabb vinst. Detta skiljer sig från utvecklingen investera, där köparen köper en fastighet under utveckling, sedan säljer eller hyr enheten när den är klar för inflyttning. Om du spelar dina kort rätt, kan du göra 37320€ eller mer per flip, och göra det på under 90 dagar.

Steg

Hur du vänder ett hus. Bekanta dig med hur man köper ett hem eller lägenhet.
Hur du vänder ett hus. Bekanta dig med hur man köper ett hem eller lägenhet.
  1. 1
    Bekanta dig med hur man köper ett hem eller lägenhet. Om du redan har gjort det, då du redan vet den process och det är andra natur. Om du inte har någonsin köpt ett hem, sedan konsultera med en fastighetsmäklare. Det finns några steg som ingår när man köper ett hem, så du behöver förstå att processen, till exempel: att placera ett erbjudande, att få en inteckning, ta bort villkor och tillträdesdagen.
    • Placera ett erbjudande. Eftersom verbala anbud inte utgör en legal försäljning, måste du upprätta ett skriftligt erbjudande och ge den till ägarna och / eller mäklaren. Erbjudandet fastställs priset samt villkoren för försäljningen. Om erbjudandet accepteras, blir erbjudandet en rättsligt bindande köpeavtal.
    • Att få en inteckning. Om du inte har massor av kontanter till hands, behöver du en inteckning. Det finns massor av olika typer av lån där ute, så pröva de som kan fungera för dig och prata med en inteckning mäklare om du har några frågor. Vissa inteckningar (vapen) har speciella "teaser" räntor som stannar lite i början och höja upp betydligt efter en viss tid. Dessa kan vara intressant om du planerar att sälja hem snabbt.
    • Borttagning villkoren är oftast vad köparen gång betyder att säljaren har accepterat deras erbjudande. Det är en regelrätt drag att köparen (oftast) gör för att kommunicera att alla förpliktelser som båda eller endera parterna har uppfyllts.
  2. 2
    Förstå riskerna med att vända ett hem. Vända ett hem kan vara riskabelt. Du ådra sig en stor del av skulden för en potentiell payoff i framtiden. Utom ibland, inte förverkligas som payoff inte, eller om den inte förverkligas så snabbt som vi skulle ha velat. Du kan sitta på en fastighet för längre tid än väntat, betala en inteckning, fastighetsskatt, och kontinuerlig skötsel. Ibland måste du sälja ett hem för mindre än vad du köpte den för. Ofta, du är i händerna på en dallrande bostadsmarknaden.
  3. 3
    Utbilda dig själv om fastighetsmarknaden där du investerar. Läs tidningar som Forbes, Företagare, och pengar, dessa har ofta artiklar om fastigheter. Börja förstå hur fastighetsmarknaden fungerar, vad som utgör en bra och en dålig affär, och hur man kan förutse framtida tillväxt eller nedgång i framtiden.
    • Bostadsmarknaden är som aktiemarknaden. Den har både tjur cykler (dvs optimism, tillväxt och hög efterfrågan) och bear tjur> cykler (mening pessimism, kontraktion, och låg efterfrågan). Skillnaden är att bostadsmarknaden kan ta åratal att byta från en cykel till en annan.
    • Efter att ha talat med minst tre fastighetsmäklare och göra några undersökningar, om du tycker att marknaden är låg efterfrågan och alla och deras hund verkar vara att försöka avveckla bostäder, är bostadspriserna kommer att falla och vinstmarginaler kommer att falla med dem. Dessa typer av marknadsvillkor skulle göra det svårare att vända ett hem.
    • Försök att vänta på en tjur marknaden. Vänta med att köpa tills fastighetsmarknaden har vänt tillbaka runt och fler människor försöker att köpa än att sälja. Detta kommer att skapa bättre förutsättningar för dig att börja vända.
  4. 4
    Leta efter ett hem som kan förbättras avsevärt med minst tid och resurser. Din försöka att inte bo i detta hus, du försöker att köpa den, förbättra den och sälja den. Försök att inte bli fast i hemmet. Istället ser det som ett vinstdrivande övning.
    • Ett hem med utrymme för förbättringar kan ha en nedgångna gården, en gammal matta, en bra plats för en carport, eller annat som kan fastställas med lite pengar och en del hårt arbete. Dessa typer av korrigeringar ger ofta en god avkastning på investeringen (ROI) när vända ett hem.
    • Vissa människor ser för nödställda egenskaper. De är sådana att säljaren är "desperat att sälja" för skäl såsom: skilsmässa, konkurs, död, dåligt skick av fastigheten, sent på betalningar eller andra. Dessa ger köparen en naturlig fördel gentemot säljaren.
    • Leta efter hem som säljer i mitten till övre intervallet. Vad det betyder är det belopp som den genomsnittliga familjen skulle ha råd med det. Generellt innebär det mellan ca 149.260€ och 373.140€ beroende på ditt område. Du vill ha denna prisklass eftersom dessa tenderar att sälja den snabbaste - du har den största befolkningstätheten söker dessa mellanregister hem. Det kan vara mycket mindre eller mycket mer, men det är om genomsnittet. Hemmet har i allmänhet 3 eller fler sovrum och minst 2 badrum.
  5. 5
    Skaffa ett lån för minst flera tusen dollar mer än priset på den egendom som du vill vända. Du behöver dessa pengar för reparationer och förbättringar. Förhandla fram ett köp av fastigheten och köpa. I erbjudandet måste du ha flera vägar ut ur avtalet. Den vanligaste metoden är att helt enkelt sätta "föremål för finansiering av [den och den] datum." Om du inte kan göra finansieringen då, be om en förlängning på villkor dagen.
  6. 6
    Ge dig själv en tidslinje som beskriver din ideala försäljning scenario. Tid är pengar, och ditt mål är att få ditt hus renoverat och vänt så snart som möjligt. För detta ändamål skapar en tidslinje som visar realistiska tider för upphandlande, visning och försäljning. Du behöver inte uppfylla alla mål på vägen, men du vill vara i division. En tidslinje hjälper dig att uppnå detta.
  7. 7
    Gör de viktiga fixar först. På så sätt, om din plan ändras (och det mycket väl kunde), du har gjort alla viktiga korrigeringar och du har bara smärre korrigeringar att manövrera runt. Dessutom, om din budget blir uppsvälld, kommer du inte att missa viktiga korrigeringar som kök gran-ups eller basisk varvet arbete, och du kan skjuta för att sälja snabbt.
  8. 8
    Bestäm vilken typ av arbete du lagt in i hemmet. Kommer ni att göra arbetet själv på billig eller behöver du en huvudentreprenör eller "GC" för att göra jobbet. Om reparationerna är små, kan det vara bäst att göra det ensam för att snabbt och billigt förbättra fastigheten. För större projekt som kräver bygglov, är det bäst att anlita en GC. Repaint. Riv ut gamla mattan för att hitta hårda trägolv eller re-matta. Bättra gamla inventarier. Det viktiga är att göra förbättringar, ofta bara kosmetiska sådana, som gör att huset ser mycket bättre men kommer inte att kosta dig för mycket.
    • Typiskt rengöring, färg och växter är det billigaste sättet att öka värdet av ett hem. En kortlek höjer också värdet mer än priset på däcket. Remodeling kök och bad vanligtvis inte höja värdet på hemmet tillräckligt eftersom ägarna tenderar att betala för mycket för ombyggnadsarbete. Byte av el-och VVS fixturer och fastställande av någonting sönder är också ett billigt sätt att få en bra skjuts i hemmet värde.
    • Sök upp den billigaste arbetskraft du kan hitta (college kids, eller till och med själv) och har egenskapen obefläckat städas upp och repareras. Om det finns några pengar kvar efter detta, lägg den i en hög ränta flytande sparkonto, inte använda den för att betala av en del av lånet än.
  9. 9
    Steg huset. Staged hus kan sälja betydligt snabbare än unstaged hus, ibland upp till 50% snabbare. Naturligtvis, se till ditt hus är rengjorda, decluttered, och organiseras. Försök att göra det första intrycket ger ett bestående intryck.
    • Iscensatt hem gynnas ofta av mycket neutrala färger och funktioner - funktioner som tilltalar ett brett spektrum av människor utan störande väldigt många människor. Det innebär en hel del neutrala färger (brunt, krämer, etc.) och inte alltför mycket flashiga möbler. Du kan hyra möbler från ett staging företag om du vill, eller så kan du ha kontroll över mellanstationer hem själv.
    • Ta bort alla personliga tillhörigheter från hemmet. Kom ihåg att du människor som ser iscensättningen att tro att detta hem kan bli deras nya hem så småningom. Personliga tillhörigheter såsom troféer, barns målningar, souvenirer semester, och familjefoton, bör alla tas bort.
    • Gör hemmet tilltalar sinnena.
      • Sight: ren, declutter, organisera, lämna utrymme för öppet rum, öppna draperier, etc.
      • Doft: sätta luftrenare i badrummen, lämna blommorna i foajén, lagt ut ett färskt kaffe, etc.
      • Touch: vädjan till dina gäster att sitta i mjukaste soffan, se till att inget damm finns kvar runt.
      • Ljud: stäng av alla bullriga generatorer, tv-apparater och datorer, och istället sätta på lite easy listening musik som jazz.
  10. 10
    Visa fastigheten för potentiella köpare. Diskutera det med dem. Om ett särskilt problem upprepade gånger nämnts, se om du kan använda en del av de pengar du sparat för att reparera / förbättra det. Annars, ändra din försäljning strategi för att avleda uppmärksamheten från det. Detta steg bör ta mindre än en månad, på sin höjd.
    • Använd kraften i webben och ditt personliga nätverk om du har problem med att sälja hemmet. Lita inte bara på mäklaren för att göra försäljningen. Placera annonser på hemsidor (Craigslist, Zillow, eller Trulia är en bra utgångspunkt) och utnyttja dina sociala nätverk för att se om någon kan vara intresserad av att bita.
  11. 11
    Sälja hem för ett betydligt högre pris än det där du köpte fastigheten. Eventuella olägenheter eller kostnader med fastigheten är nu köparens problem, inte ditt. Betala av lånet, sätta din vinst, och ta en semester.
    • Var villig att sänka priset om ingen biter. Forskar bostadspriserna i området är ett måste, särskilt om priset på ditt hem är uppsvälld och du vet inte ens det. Justering av priset till en mer hanterbar summa kan innebära en försäljning på nolltid. Att betala en inteckning och skatter på en dyr hem eftersom ditt ego är i vägen för att sänka priset är inte ett bra sätt att tjäna pengar.
  12. 12
    Kom ihåg att anmäla din vinst till IRS. En orapporterat 74630€ kan leda till en smärtsam granskning väg. Det är jobbigt, men det är en nödvändig krångel.

Tips

  • Se till att din kredit är utmärkt. Beroende på område, behöver du sannolikt att låna flera hundra tusen dollar (minst) för att köpa fastigheten utan en inteckning.
  • En gång i veckan kör ner ett bostadsområde och jämföra staket, yttre färg, fönster, gångbanor, dörrar och växter genom att försöka välja det snyggaste huset på blocket. Lägg märke till vad som gör ett hem mer attraktivt än nästa och märker vad som gör ett hem ser de fattigaste. Detta kommer att ställa dina sinnen när du funderar på att köpa och du kommer att träna dig att omedelbart veta vad som ska installeras, vad man ska fixa, vad man ska måla och vad att plantera.
  • Regelbundet gå till öppna hus på lördagar och söndagar och se hur de yrkesverksamma steg hem för att sälja. Ta särskild hänsyn till de växter, färger målar, faciliteter och hur de gör rummen ser större genom att ta ut väggar, speglar och begränsa mängden av möbler i hemmet.
  • Det är också möjligt att göra en vinst vända ett nytt hus i stället för en bedrövad man.
  • Delta i verkliga möten egendom klubb i ditt område. Dessa är ofta väl annonseras, men en Google-sökning kommer brukar göra susen lika bra. Lär idéerna bakom att köpa och vända. Betala inte för dyra helgkurser (vanligtvis runt 450€) om du kan verkligen råd med det, de brukar involvera forskning du kan göra på egen hand.
  • Prova en "torr run", där du titta på priserna på bostäder i ditt område och se hur mycket du skulle ha gjort om du hade investerat faktiska pengar. Först efter att du utveckla bättre instinkter och få lite riktig självförtroende bör du börja ta chansningar med dina egna pengar.

Varningar

  • Vända ett hus är ytterst riskabelt, och du kan hamna förlora hundratusentals dollar, där du kommer då skyldig ränta till banken. Bara försöka det om du är säker på att du vet exakt vad du gör.
  • Tanken bakom vändning är att du kan göra en försäljning innan ränta börjar löpa på ditt lån. Om du hittar dig själv sitta på en "svart hål," ta ut så gott du kan, en förlust på ett par tusen dollar är långt ifrån så dålig som en ruttnande egendom och ett berg av livslång skuldsättning.