Försöker du i en köparens marknad? Ett leasingavtal alternativ kan vara den perfekta lösningen för att säkerställa att du får top dollar för ditt hem och kanske även generera extra intäkter från försäljningen. Lease alternativ, där du hyr din bostad till en potentiell köpare som har möjlighet att köpa fastigheten i slutet av leasingperioden, kan tillåta dig att utnyttja en stor pool av människor som vill köpa en bostad men som av en eller annan anledning, är inte riktigt redo att göra köpet ännu.
Steg
- 1Bestäm om ett leasingavtal alternativ är ett bra alternativ för dig. Ett leasingavtal alternativ är inte för alla. Om du behöver alla pengar från försäljningen av ditt hem direkt, du är bättre med en rak försäljning. Dessutom är majoriteten av leasing alternativ inte utnyttjas, så du kanske måste börja processen med att sälja ditt hem igen efter leasingperioden. Du kanske också tänka om ett leasingavtal alternativ om du inte vill, eller inte kan, hänga med ansvar att fortsätta att äga hemmet. I hyresavtalet alternativet scenariot, måste ägaren fortsätta att betala fastighetsskatt och försäkring och är i allmänhet fortfarande ansvarig för större reparationer under leasingperioden.
- 2Placera en annons. Många säljare är helt enkelt kontaktade av köpare som vill göra ett leasingavtal alternativ, men om du är säker på att du vill gå den vägen, kan du placera en annons i tidningen eller på nätet. Annonser för leasing alternativ brukar få en enorm respons, så du kommer förmodligen ha massor av potentiella köpare att välja mellan.
- 3Gör en säkerhetsprövning på sökande. Vid denna punkt, måste du titta på potentiella köpare som potentiella hyresgäster, och du inte vill göra ett leasingavtal alternativ med någon som du inte skulle hyra ut till. Leta efter någon med goda referenser, en stadig inkomstkälla, och förmågan att betala hyran plus, om tillämpligt, den extra månatlig alternativet pengar. Såvitt sökandens kredit historia, vill du förmodligen inte någon med allvarliga kredit problem, men samtidigt kan du vara ganska överseende. Många köpare som väljer leasing alternativ gör det för att de har några fläckar på sina krediter och vill förbättra sin profil innan de ansöker om ett lån.
- 4Förkvalificera din leasetagaren. Detta steg hoppas över ofta, men det bör inte vara. Det är en bra idé att kontakta ett lån officer eller inteckning mäklare att åtminstone diskutera den potentiella köparens förutsättningar för att få en inteckning i slutet av leasingperioden. Det finns mer osäkerhet (och, förhoppningsvis, mer chans förbättring) ju längre leasingperioden, men både du och den potentiella köparen kan få en realistisk uppfattning om huruvida de kommer att kunna köpa huset. Detta steg är nödvändigt om det är viktigt för dig att sälja huset i slutet av hyresavtalet, men etiskt och kanske juridiskt, är det viktigt oavsett vad du föredrar för om du tar alternativet pengar och över-marknadsmässiga hyror från en hyresgäst som kan " t eventuellt köpa huset i slutet av hyresavtalet, du slet precis hyresgästen utanför.
- 5Ge den potentiella köparen med en säljarens avslöjande formulär. Avslöjandet formuläret listar några kända problem med huset. Du intygar, att det bästa av din kunskap, att tillståndet i huset. Denna form är standard för andra inköp transaktioner men ibland lämnas ut i ett leasingavtal alternativ. Kontrollera att du ge köparen detta formulär för att hjälpa honom eller henne att göra ett välgrundat beslut och att skydda integriteten av kontraktet och försäljning. Köparen bör också ha en oberoende hem inspektion göras.
- 6Förhandla fram ett avtal och samla alternativet pengar. Du kan få fill-in-the-blank leasingavtal alternativ bildar nätet, men du är bättre att få dem från en lokal fastighetsmäklare eller advokat. Kontraktet är ibland läggas som ett tillägg till en standard köpeavtal. Om du inte riktigt vet vad du gör, få hjälp med detaljerna i kontraktet från en advokat eller en fastighetsmäklare. Det viktigaste att komma ihåg är att du måste täcka inte bara pengar frågor, men också vem som är ansvarar för vilka typer av reparationer och andra komplikationer som är bundna att komma upp.
- Kom överens om köpeskillingen i hemmet, vilket bör fastställas på hyresavtalet. Du kommer att bli skyldig att sälja till detta pris, så du vill vara säker på att det är något du kan leva med. Helst ska det överenskomna priset vara åtminstone till marknadsvärde och kanske något mer (särskilt för leasing gäller 1 år eller mer) för att kompensera för att underlätta för köparen och för den troliga uppskattning av fastigheten över löptiden. Du och / eller köparen kanske vill betala för en bedömning för att bekräfta priset. Banker och andra långivare kommer bara att låna mot det beräknade värdet, oberoende av det pris som du kommit överens om med köparen.
- Bestäm hur mycket alternativet pengar att hämta. Vissa stater och kommuner har lagar som anger en maximal mängd tillval pengar som kan tas, men i allmänhet det ursprungliga alternativet pengar eller tillval avgiften kan vara nästan något belopp. En typisk siffra är 2-4% av köpeskillingen. Du kommer att hålla dessa pengar oavsett vad. Om hyrestagaren beslutar att köpa, kommer pengarna att krediteras mot handpenning eller inköpspriset, och om leasetagaren inte köpa, förlorar han eller hon möjligheten pengar till dig. Tänk på att många köpare väljer leasing alternativ eftersom de inte kan komma upp med en stor handpenning, så förvänta dig inte att kunna få en stor mängd initial option pengar.
- Bestäm hur mycket av leasetagarens månatliga utbetalningen kommer att krediteras mot alternativet. Någonstans från 0-100% av de månatliga betalningar kan krediteras mot inköpspriset, även om mängden är ibland föremål för statliga eller lokala lagar. I allmänhet kommer den månatliga betalningen ska beräknas till verkligt hyresvärde plus ett fast belopp som kommer att gå mot köpeskillingen. Detta, liksom det ursprungliga alternativet pengar, kommer antingen att krediteras mot handpenning eller köpeskillingen eller, om hyresgästen inte köpa, kommer att förverkas till dig.
- Besluta om leasingperioden. Lease alternativ brukar köras någonstans från 6-24 månader. Mindre än sex månader brukar inte vettigt för köparen, och mer än 2 år (ibland mer än 1 år) kan orsaka skattemässiga och juridiska komplikationer. Kortare Hyresavtalen medför i allmänhet försäljningen mer än längre löptider, helt enkelt eftersom det finns så många variabler på lång sikt, men längden på hyresavtalet bör vara tillräcklig för att säkerställa att hyrestagaren har tid att få sina ekonomiska ankor i rad. Tänk på att om bostadspriserna uppskattar snabbt, kan du få en dålig affär på ett långt hyreskontrakt, eftersom du är skyldig att sälja till det överenskomna priset. Om bostadspriserna nedgång, dock kan du vara att få en bra affär, men om de har minskat kraftigt, är hyrestagaren osannolikt att köpa huset. Du får fortfarande behålla alternativet pengar, dock.
- 7Få rätt försäkringsskydd. Eftersom du inte längre vara ägare-åkande av huset, kan du behöva uppdatera din husägare försäkring till en bostad politik. Kontrollera med ditt försäkringsbolag agent för att avgöra vilken politik som är nödvändigt och vad täckning du behöver. Din hyresgäst bör också vara försäkrade för att täcka hans eller hennes skuld och, beroende på ditt tillstånd, eventuella luckor i din täckning som kan bli följden av leasingavtal alternativ.
- 8Samla månatliga betalningar. Nu är allt du behöver göra är samla in betalningarna varje månad. Håll koll på de mottagna betalningar så att du har en post när det är dags för hyrestagaren att utnyttja optionen (eller, i det värsta scenariot, när du måste gå till domstol för att lösa en tvist).
- 9Sälja huset. Vid slutet av perioden leasetagaren kan utnyttja optionen att köpa huset för det pris som anges på eller före angivet datum. Den totala alternativet pengar betalas (inklusive den initiala alternativet pengar plus eventuella krediter från de månatliga betalningar) kommer att gå mot handpenningen. Sålunda har köparen redan eget kapital i hemmet och bör vara lättare att få ett lån.
Tips
- Många säljare väljer att bära lånet på huset själva. Detta bör i allmänhet preciseras i det ursprungliga kontraktet.
- Få två fyndigheter. Se till att om du kommer att kräva en handpenning från din "Köparen" att det tydligt markeras som en icke-återbetalningsbar handpenning. Se till att ha en helt separat rengöring insättning om din köpare bestämmer sig för att bara vara en hyresgäst och backar ur kontraktet.
- I vissa stater, om den sammanlagda alternativet pengar betalas överstiger 5% av den överenskomna köpeskillingen, kan du behöva gå igenom utestängande förfarande för att vräka en hyresgäst som inte betalar hyran. Med detta i åtanke, säljare i dessa jurisdiktioner strukturera brukar kontraktet för att hålla möjligheten pengar under 5%.
- Vem gör reparationer? Generellt är ägaren fortfarande ansvarig för större reparationer, men hyresavtalet optionsavtal kan fördela ansvaret för smärre reparationer av hyresgästen. Om huset är ett "renoveringsobjekt", du kanske kan hyra den under ett leasingavtal alternativ även om du lagligt kunde inte i en vanlig hyra, även om detta är beroende av lokala lagar. Hyresgästen, genom att förbättra hemmet under leasingperioden, kan öka sitt marknadsvärde, alltså bygga "sweat equity" i huset som kommer att göra det ännu lättare för honom eller henne att få ett gynnsamt lån. Oavsett situation du väljer, se till att ansvarsfördelningen för reparationer är tydlig i avtalet.
- Du kan oftast ändå dra dina räntekostnader från dina inkomstskatter under leasingperioden alternativet. I allmänhet, du behöver inte heller betala någon skatt på alternativet pengar tills hyresavtalet upphör. Vid det laget, måste du inkludera det i din reavinst från försäljningen av huset eller, om försäljningen inte går igenom, rapportera det som hyresintäkter. Konsultera en skatt professionell för mer information.
- Laddning högre än marknadshyra på ett leasingavtal alternativ är en bra affär beslut och är juridiskt och etiskt motiverade (med vissa lokala variationer) om överskjutande pengarna krediteras som tillval pengar. Vissa säljare väljer att ta ut bara den verkliga hyresvärdet så att endast det ursprungliga alternativet pengarna krediteras mot inköp. Ytterligare en annan variant är att ta ut verkliga hyresvärdet och kredit en del av denna mot alternativet. Detta är en stor affär för köparen, men kan leda till komplikationer med finansiering senare, så du bör kontrollera med din fastighetsmäklare eller lån officer för detaljer.
Varningar
- Leasingavtal alternativ hyrestagare har i allmänhet större incitament att ta hand om huset än vanliga hyresgäster, men du kan ändå riskera att dina hyresgäster kommer att riva platsen upp och standard på hyresavtalet eller besluta att inte köpa.
- De lagar och seder i din jurisdiktion kan variera, så kontakta en fastighetsmäklare eller advokat innan ett leasingavtal alternativ. Denna artikel är en allmän vägledning och är inte avsedd att ersätta professionell juridisk eller ekonomisk rådgivning.
- Om värdet på din fastighet har ökat kraftigt sedan du köpte den då du kanske vill överväga de skattemässiga konsekvenserna av realisationsvinsten. Du kan dra av upp till 190000€ (375000€ om gift och arkivering gemensamt) från din federala tillbaka om du har ägt och bott i fastigheten i minst 2 av de senaste 5 åren. Annorlunda uttryckt, om du hyra fastigheten under 4 år och sedan sälja det, kan du inte ta detta avdrag och kommer att få betala kapitalvinst på uppskattning.
- Vara helt säker på att du vet vad det innebär att vara en hyresvärd och vad de lokala lagar och förordningar som reglerar Hyresvärd-Tenant relation. Se till att du är villig att vara en hyresvärd.