Tack vare hård konkurrens mellan långivare, en svindlande mängd inteckning alternativ, och politik för att uppmuntra bostadsköpare, fler människor än någonsin tidigare kunde köpa hem före recessionen. Tyvärr har den ökade bostad följts i många länder av priserna rekordhöga avskärmning, särskilt under lågkonjunktur. Bara ett par missade avbetalning kan börja utestängande förfarande, och innan du vet det huset du har arbetat så hårt för att köpa kan tas ifrån dig. Ännu värre, kan du fortfarande hamna på grund av pengar, om försäljningen av hemmet inte täcker dina lån balans, och en avskärmning träffar din kredit som ett godståg. Om du hotas med utestängning du kanske kan förhindra detta scenario, men du måste agera snabbt.
Steg
- 1Gör din inteckning betalning din högsta prioritet. Om du är i allvarliga ekonomiska problem, oroa dig inte om räkningar kreditkort, personliga lån och andra oprioriterade skulder förrän du betalar din inteckning. Det enda att vara medveten om om du tar den här vägen - kreditkortsföretag kan trakassera dig snabbare än din inteckning företaget just nu. Så var beredd på telefonsamtal. Halka på dessa skulder kan leda till att du ackumulera avgifter och kan skada din, men konsekvenserna är helt enkelt inte lika allvarlig som halkar efter på din inteckning, så prioritera dina skulder därefter.
- 2Få hjälp. Om du har problem med att göra betalningar, kan du dra nytta av eller en skuldförvaltning program som inkluderar bostäder rådgivning. Din långivare kan ha ett sådant program, eller så kan du se om din lokala bostadsmarknaden myndighet eller förlängning tjänsten erbjuder skuldrådgivning eller avskärmning tjänster undvikande. Om inte, Välj en kredit rådgivning byrå noggrant, eftersom vissa byråer ut orimliga avgifter som kommer att göra dig ännu sämre. Beroende på din situation ett program skuldförvaltning kan också vara ett bra alternativ. Slutligen kan du också vill rådfråga en advokat, särskilt om din situation kan vara ett resultat av underprissättning eller bedrägliga metoder utlåning. I alla fall, få hjälp snabbt så att du kan dra nytta av alla möjliga lösningar, och framför allt vara försiktig med vem du hanterar (se varningen nedanför).
- Kontrollera för att se om du statlig Housing Finance Agency upprätthåller fonder under de hårdast drabbade fonden som öronmärkts för avskärmning
- I USA hävdar Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) en förteckning över kredit rådgivning och skuld byråer förvaltning godkända att arbeta med HUD lån, och de kan också ha möjlighet att hjälpa till med andra långivare. Det kan också vara statliga eller välgörenhet program för att ge ekonomiskt eller rättsligt stöd för att hjälpa dig att undvika utestängning.
- 3Kontakta din långivare omedelbart om du inte kan göra din fulla månatlig betalning. Vänta inte på ett från banken, och absolut inte ignorera sin korrespondens. Långivare allmänhet vill inte att utestänga på fastigheter, och de kommer i allmänhet att vara villiga att arbeta med dig om du gör en god tro för att göra betalningar och om din oförmåga att göra detta är tillfälligt. Du kommer sannolikt att behöva ge långivaren med kontoutdrag och andra finansiella dokument så att de kan se över din ekonomiska situation. De kan enas om att förlänga din frist för försenade betalningar eller att tillåta dig att hoppa någonstans från 1-6 betalningar över en 1-2 års period (en fördragsamhet). De kan också acceptera minskade utbetalningar för upp till 18 månader. Tänk på att dessa åtgärder är alla tillfälliga, och du måste "spela catch-up" när du är tillbaka på fötterna.
- 4Be om en omstrukturering av lånet. Om din ekonomiska situation har permanent förändrats, tillfälliga åtgärder förmodligen inte kommer att göra dig mycket bra. I detta fall, försök att förhandla för att omstrukturera inteckning. Omstruktureringen kan ta många former, men i allmänhet innebär förlängning av lånet så att du har längre tid att betala (och därmed göra lägre månatliga betalningar), sprida brottsligt betalning av flera år, och / eller att sänka räntan på lånet.
- 5Få villkoren för alla erbjudanden i skrift. Om du har möjlighet att förhandla fram en uppgörelse med dina fordringsägare på telefonen, be dem skicka erbjudandet skriftligt. Du kan behöva skriva dem ett brev ber om bekräftelse.
- 6Refinansiera din inteckning. Refinansiering är ibland ett bra alternativ, särskilt om din inteckning innebär en hög ränta och räntan har sedan minskat. Om du kan sänka din ränta eller ta på en annan typ av inteckning du kanske kan sänka dina betalningar till en hanterbar nivå. Tänk på att refinansiering kan vara dyrt, men eftersom du kan behöva betala avsluta kostnader, punkter och andra avgifter. Var väldigt försiktig om refinansiering, eftersom det finns många långivare som lever på människor som hotas av utestängning. Du kan sluta med högre eller avgifter som du inte kan betala, och du kommer att hamna inför avskärmning igen, med ännu mindre pengar denna gång.
- 7Sälja tillgångar. Om du inte kan räkna ut ett lämpligt arrangemang genom dessa andra metoder, kan det vara dags att sälja ut alla tillgångar du har, inklusive din bil om du inte absolut behöver det. Försök att hitta något sätt du kan för att minska dina utgifter och höja mer pengar. Om dina ekonomiska bekymmer är långvariga, kan dock samla in pengar på detta sätt inte hjälpa dig i det långa loppet.
- 8Sälj ditt hem. Det är en bra idé att kontakta en fastighetsmäklare tidigt i processen för att åtminstone ta reda på hur mycket du kan få för ditt hem och hur snabbt. Du är inte skyldig att sälja, men om du bestämmer dig för att sälja är det bästa alternativet, har du ett försprång. Medan sälja ditt hem inte kan vara ett attraktivt alternativ, det är bättre än att ha en avskärmning på din post, och om du har betydande kapital i hemmet, kanske du kan komma ut ur affären med lite pengar. Kanske har du precis mer hemma än vad du har råd med och efter att ha sålt så kan du köpa ett hem som är inom din budget.
- Om det belopp för vilket du kan sälja ditt hus är inte tillräckligt för att täcka återstoden av ditt lån, kan långivaren välja att godkänna ett nedsatt belopp i en "kort payoff" eller "pre-avskärmning försäljning." En kort försäljning möjliggör full urladdning av skuld och kommer att påverka din kredit för två år. Du kanske också kunna få del av pengarna för att hjälpa till med dina rörliga kostnader eller för att betala av andra lien innehavare.
- En köpare kan ha möjlighet att ta ditt lån (ta över dina betalningar) för att köpa ditt hus. Detta kan hjälpa dig att sälja ditt hus snabbt, och det kan vara ett alternativ även om din inteckning kontrakt säger att det är icke-assumable. Kontakta ett hölje rådgivare, fastighetsmäklare, eller advokat för att se om denna situation kan fungera för dig.
- 9Överväga konkurs. Konkurs är mord på, och det bör inte tas på allvar. Konkurs är också en mycket komplicerad och ibland dyr process, och du kanske inte kan hålla ditt hem även om du deklarerar konkurs. Fortfarande, beroende på din situation, kan en konkurs vara ditt enda alternativ för att hålla ditt hem, och om du är i en svår ekonomisk situation bör du konsultera en ansedd konkurs advokat för att diskutera dina alternativ.
- 10Ge långivaren hemmet. Om inget annat botemedel finns, överväga att erbjuda långivaren en "handling i stället för avskärmning." Du huvudsak bara underteckna hem över till långivaren. Medan du förlorar ditt hem, är det inte lika skadligt för din kredit som en avskärmning. Kom ihåg, du gör processen enklare för långivaren, så du bör få vissa eftergifter, såsom förlåta eventuellt överskott kanske du är skyldig om hemmet säljer för mindre än lånet balans. Försök också att se till att du kommer att kunna stanna i hemmet tillräckligt länge för att hitta nya bostäder. Detta bör vara en sista utväg, och du kanske vill kontakta en advokat för att avgöra hur din ett eventuellt avtal kommer att påverka dina rättigheter och din ekonomi.
Tips
- När man överväger någon form av överseende eller lån omstrukturering, realistiskt överväga om du kommer att kunna följa upp med din del av avtalet. Om du ändå inte kommer att ha råd att göra de betalningar, kommer avtalet inte dig något bra.
- Långivare kommer vanligtvis att vara villiga att göra mer drastiska eftergifter om det sannolika försäljningsvärdet på din bostad är mindre än det utestående lånet, eftersom det innebär att de kommer att få ännu mer problem att få tillbaka sin investering. Om du är i stånd att lämna in konkursansökan, kan långivarna också vara mer villiga att förhandla med dig för att undvika det.
- Flytta inte ut ur ditt hem när utestängande förfarande inledas eller du kan förlora förmågan att hävda vissa förmåner (till exempel, en engångsavgift FHA inteckning försäkring betalning) eller rättsmedel.
- Med någon kredit problem, alltid köra mot dina fordringsägare, inte borta. Hiding gör att det ser ut som du inte tänker betala, och de kommer att använda alla verktyg till sitt förfogande. Var öppen och ärlig, och de kommer sannolikt att arbeta med dig.
- Du är mer sannolikt att kunna få ett överseende om du kan visa att din ekonomiska svårigheter är tillfälliga eller att du förväntar sig en stor summa (till exempel en skatteåterbäring) som gör att du kan ta med ditt konto aktuell snart.
- Om din inteckning är säkrad av eller finansieras av statliga program såsom HUD, FHA, eller Veterans Administration, kan du ha andra alternativ för att spara ditt hem. Fråga med relevanta organ för förslag.
- Beroende på ditt land eller bosättningslandet och din långivare, initierar långivaren vanligtvis utestängande förfarande efter 2-4 missade betalningar. Hela processen kan ta bara ett par månader eller upp till ett år. I varje fall har du att stanna på bollen, och du har inte råd att slösa tid.
- Hur troligt är det att du kommer att kunna spara ditt hem? Undersök din situation. Om de problem som har lett till försenade betalningar - sjukdom, arbetslöshet, eller ett dödsfall i familjen - har lindrats, har du förmodligen en bra chans. Om dina ekonomiska bekymmer är mer permanent, men du förmodligen inte kommer att kunna hålla ditt hem på lång sikt, även om du kan parera avskärmning tillfälligt.
- Medan en kredit rådgivning byrå kan ha möjlighet att förhandla fram ett avtal med din långivare, tänk på att du kanske kan förhandla samma avtal, utan att behöva betala byråns avgifter. Försök alltid att prata med din långivare på egen hand, och om du inte kan nå en fungerande lösning, söka hjälp utifrån.
Varningar
- Denna artikel är en allmän vägledning och är inte avsedd att ersätta professionell juridisk eller ekonomisk rådgivning.
- Om du väljer att sälja varor från ditt hushåll, såsom köksskåp och vitvaror, vara säker på att inte sälja produkter kopplade till fysisk egendom. Du vill inte långivaren som sökte en avskärmning dom mot dig för att komma efter dig för skador som du kan ha orsakat.
- Det finns tyvärr massor av människor och företag som försöker dra nytta av husägare desperat att undvika utestängning, och det finns ett brett utbud av avskärmning-undvikande bedrägerier, så vara mycket försiktig, särskilt om du är i kontakt med ett företag. Några av dessa bedragare scan avskärmning listor söker offer, och de kan erbjuda snabba lösningar såsom "refinansiering" system som faktiskt lura dig att underteckna ditt hus över till bedragare. Alltid kolla in ett företag grundligt innan anförtror dem med dina pengar, och akta höga avgifter, höga räntor och för-bra-att-vara-sant erbjudanden. Se till att du verkligen förstår något kontrakt innan du registrerar den.
- Kom ihåg att den hotade avskärmning är bara ett symptom - om du inte löser det underliggande problemet, kommer du snart att stå inför detta eller något annat symptom, igen.
- Om du har köpt för mycket hus, (mycket mer än 40% av din post-skatt för inteckning (s), verktyg, skatter och underhåll), starkt överväga att du kan behöva sälja detta hus, sedan hyra en stund eller köpa en billigare bostad.
- Om dina utgifter är utom kontroll i andra områden, bör du få lite hjälp att etablera och skapa en fungerande spendingplan. Sedan hitta någon som är villig att vara hård med dig för att se till att du håller dig till den.
- är det väsentliga! Denna process tar tid, så börja omedelbart. Du vill inte fastna ont om tid när ditt hem står på spel.