Hur man väljer en fastighetsmäklare

1. 1
   Alla tips du behöver för att hjälpa dig välja en bra fastighetsmäklare som kommer att arbeta hårt för att sälja ditt hus om de är din notering agent, eller som en köpare agent om du köper ett hus. Vi har även tips om hur du gör din relation med din fastighetsmäklare gå så smidigt som möjligt, och bedrägerier för att undvika.
2. 2
   En av de största misstagen många bostadsköpare gör utgår från att deras "köpare agent" fungerar för dem. De kunde inte vara mer fel. Också, aldrig låta en fastighetsmäklare väljer din advokat. Du måste välja din egen advokat, inte en med ett behagligt förhållande till säljare som försöker sälja dig ett hem.
3. 3
   "Fastighetsmäklare" är bara ett annat namn för "Försäljare"
4. 4
   Har aldrig glömma detta faktum. Deras enda uppgift är att sälja, sälja, sälja till dig. Låt aldrig på att du är i en desperat situation, eller att du måste sälja ett hus snabbt att betala för akuta räkningar, eller att du är i en desperat crunch att köpa detta hus nu, eftersom du överförs till stad denna vecka. Det är helt enkelt ingen av deras verksamhet och i den mån de är berörda, du är inte i en kapplöpning för att köpa ett hus.
5. 5
   Du kan inte garantera opartiskhet
6. 6
   Om din fastighetsmäklare provision baseras på försäljningspriset för ett hus du är på väg att köpa, kan du inte garantera att agenten har ditt bästa för ögonen. Det enda sättet att garantera att är att faktiskt betala en stor avgift till en riktig köparens agent som inte får en procentandel av försäljningspriset. Men avgiften avlägsnar nästan förmånen att kringgå uppdrag fastighetsmäklaren i första hand. För att spela det säkert, aldrig berätta för någon men själv hur högt du är villig att gå. Enligt lag säljarens fastighetsmäklaren har en förvaltare ansvar till säljaren, och de kommer att säga att säljaren allt du säger, så låtsas du är under polisförhör. Det första medlet kommer att göra är att fråga dig hur högt du är villig att gå på huset. Fall inte för detta trick. Bara ge dem det pris du vill betala för huset och om de frågar hur högt du är villig att gå, tala om för dem som är det. Om säljaren inte accepterar det inte finns någon affär och du tar dina pengar på annat håll. Om du är ett hem köpare, tror inte att din fastighetsmäklare är "gå in för att göra kampen för din räkning" med säljarens ombud. Det är precis som din bilförsäljare "kommer att få sin chefs godkännande" på ditt erbjudande för en ny bil.
7. 7
   Att välja en bra mäklare
8. 8
   Om du köper ett hus istället för att sälja ett hus, du egentligen inte behöver en fastighetsmäklare. För många kunniga bostadsköpare, är det enda syftet en fastighetsmäklare tjänar till att få köparen förbi vakten vid en gated community, eller att låsa upp nyckeln till säljarens tomma hus från rutan lås på ytterdörren. De hanterar också den sista och Escrow, vilket kan göras i stället av din fastighet advokat. Men om du vet att du har en bra fastighetsmäklare som kommer ihärdigt jaga hus som matchar dina kriterier, kan det spara mycket tid. Men du behöver fortfarande en bra fastighet advokat, och oavsett vad du gör, låt inte din fastighetsmäklare väljer din fastighet advokat. Du väljer din egen fastighet advokat på egen hand.
9. 9
   Webbplatser för att hjälpa dig att hitta en fastighetsmäklare
10. 10
    Försök HomeGain. Deras gratis sajt med över 1,7 miljoner konsumenter och 42.000 fastigheter registrerade agenter, matchar informerade, självsäkra husägare och köpare som du och jag med de mest produktiva, kvalificerade fastighetsmäklare i ditt område. Du förblir anonym som agenter lämna detaljerade marknadsföring förslag på nätet. Du kan jämföra verkliga kvalifikationer fastighetsmäklare och marknadsföringsplaner innan du väljer agenten du vill arbeta med. Andra funktioner ger dig fakta om potentiella aktörers bakgrund, erfarenhet, lokal försäljning, priser provisioner och mycket mer. Du kan använda dessa rapporter för att hitta agenter som kommer att lista ditt hus till en lägre ränta. Var noga med att använda sin "Vad är mitt hem värt?" funktionen. Oavsett om du köper eller säljer ditt hem, alla borde åtminstone börja på HomeGain.
11. 11
    Det finns bra och dåliga fastighetsmäklare, som i andra företag. Jag är säker på att jag får en massa hat mail från paranoida fastigheter människor för det här, men jag kommer att peka på några konkreta exempel som jag har stött på som vittnar om graden av girighet finns i fastighetsbranschen industrin. Vi försöker inte beskriva alla agenter som dåliga.
12. 12
    En fastighetsmäklare vet vi gick till lunch och lämnade några "riktiga heta leads" på sitt skrivbord av säljare som varit intresserade av att buda på en fastighet. När hon återvände upptäckte hon en annan agent på kontoret hade gripit ledningarna, kontaktade en av köparna, och stängde affären, stjäla kommissionen.
13. 13
    En fastighetsmäklare vet vi berättade att hon vet några fastighetsmäklare som tillbringar all sin tid på att leta igenom MLS listor för husen som betalar högre totala provisioner eller högre provisioner till köparens agent. Dessa medel knuff då dessa höga uppdrag bostäder i halsen på intet ont anande köpare som letar efter en "bra affär". Girighet är bra.
14. 14
    En fastighetsmäklare skulle bli riktigt antsy och klaga om du inte köper det första huset de tar dig till. Det verkar de bara brydde sig om att få den provisioner och allt annat var sekundärt.
15. 15
    Vissa fastighetsmäklare gör bostadsköpare betalar en avgift i förskott som inte ens garanterar dem en riktig köparens agent. Avgiften är bara en garanti för agenten att köparen nu har åtagit sig att köpa ett hus genom dem.
16. 16
    Det finns också några mycket bra fastighetsmäklare
17. 17
    Vi hade en agent som sålde en lägenhet och hon var en sann professional som sålde det inom 8 veckor efter notering, trots att presidenten av kondom husägare föreningen gjorde allt mänskligt möjligt att undanhålla nödvändiga pappersarbetet och omintetgöra försäljningen. Denna agent på eget initiativ fört in en kvast och sopade upp några döda buggar i huset eftersom hon visste att det skulle vara en avfarten till potentiella köpare. Hon ordnade även för en reparatör att fixa AC enheten innan den tomma enheten visade sig köpare.
18. 18
    Vår granne tvärs över gatan hade en riktigt bra agent som sålde sitt hus i 9 dagar. Hennes dotter upp på gatan sålde sitt hus i 2 veckor.
19. 19
    Välj en framgångsrik fastighetsmäklare
20. 20
    Ju bättre agenter har framgång säljer hus i grannskapet du söker på. Ofta du hittar samma 2 eller 3 agenter stänga affärer som galen i en stadsdel. Fastighetsmäklare har ofta en helsidesannons i den lokala hem klassificerade tidningar objekt i listan husen grupperade i ett område. Framgångsrika agenter har massor av listade hus. Deltidsanställda och misslyckade agenter kan ha få eller inga bostäder listade. Jag har verkligen svårt att rekommendera någon som gör detta som en del tid andra jobb. Jag ser bara inte hur du kan få den uppmärksamhet du förtjänar från en del timer.
21. 21
    Var kan jag söka fastighetsmäklare
22. 22
    Förmodligen den bästa källan är folk du känner. De kommer att berätta om de gillade eller hatade sin fastighetsmäklare. Du vill ha en fastighetsmäklare som är professionell, aggressiv, och kanske vinner den månatliga försäljningen utmärkelser i deras kontor. Visst de stora väl finansierade fastighetsbolag har vissa miniminormer för affärsmetoder, etik och kundtillfredsställelse. Du kommer fortfarande hitta rötägg på de större företagen, men kanske inte så många som du skulle i små unaffiliated mäkleri kontor med inga publicerade standarder eller etik praxis. Fråga fastighetsmäklaren att visa dig alla statliga informationsgivning formulär så att du vet i förväg alla dina rättigheter. Du vill inte ha några överraskningar senare. Som jag nämnde tidigare, dra nytta av webbsajter som HomeGain eller AgentConnect att hjälpa dig att hitta en mäklare baserat på deras bakgrund, erfarenhet, lokal försäljning, priser provisioner och mycket mer.
23. 23
    Välj en fastighetsmäklare som har rätt personlighet
24. 24
    Din relation med din fastighetsmäklare kan bli sura från dålig kommunikation. Fastighetsmäklaren kan bli otålig på att du inte gör tillgängligt på bostäder som matchar din lista över kriterier. De kanske börjar klaga på att du inte är seriös om att köpa och att du bara slösar bort din tid. Du kan börja klaga på att allt de bryr sig om är att sälja det första huset de tar dig till. Dessa är kommunikationsproblem som kan undvikas om god kommunikation beskrivs up front. Om du vet att du är en otålig shoppare, eller att du måste titta på ett dussin hem innan du gör ditt sinne upp, låt fastighetsmäklaren vet. Vissa är mer tålmodiga än andra. Se till att de har en korrekt kriterielista hus du letar efter, och inte våren några överraskningar på dem efter att du har sett 10 hus. Ge dem en skriftlig förteckning över alla dina kriterier hus att köpa. Se till att din fastighetsmäklare vet varenda detalj om vilken typ av hus du söker efter.
25. 25
    Många fastighetsmäklare kommer inte visa nybyggnation hem
26. 26
    Många byggare vägrar att ta itu med fastighetsmäklare eftersom de inte vill betala dem en provision. Byggaren känns deras hem kommer att sälja sig själva och att de inte behöver betala några verkliga provisioner fastighetsmäklare. På grund av detta kommer många fastighetsmäklare inte berätta om nybyggnation hem, även om de passar dina kriterier lista och prisklass.
27. 27
    Dumma Mäklarstatistik tricks
28. 28
    Jag kunde svära några fastighetsmäklare är det mest ofattbara människor och använda samma värdelösa skämt för att få dig att köpa och sälja. Här är några vanliga fraser som de ska dra på dig antingen i annonserna, under hus shoppa, eller i förhandlingarna.
29. 29
    Tacky, riktigt klibbig!
30. 30
    Jag ser alltför många verkliga annonser fastighetsmäklare med bilar på uppfarten! Jag slår halv dessa bilar tillhör den idiot som tog bilden. Det är det bästa sättet att förbilliga utseendet på ditt hus, och alla anständiga fastighetsmäklaren skulle inte tillåta detta.
31. 31
    Annonser: "Boca bäst bevarade hemlighet"
32. 32
    Om det är en så bra hemlighet, varför vet jag om det? Varför har det varit i den verkliga livsmedelsbutik listor över fastigheter i 6 månader?

Annonser: "Skynda, inte kommer att räcka till detta pris!"

1. 1
   Ja, menar du att det inte kommer att sälja till detta pris.
2. 2
   Andra vanliga irriterande fraser du ser: "För bra för att vara sant!"
3. 3
   Ge oss en paus. De enda hus som är för bra för att vara sant är Bill Gates och Donald Trump s hus.
4. 4
   "Nu är det här är en stjäla."
5. 5
   Om det är en sådan stjäla, varför har inte någon "stulit" det ännu? De säger att om varje hus du besöker. Säljaren vill ha 11200€ för mycket, men jösses vad stjäla.
6. 6
   "Åh, är detta hus så vacker!"
7. 7
   De kombinerar ofta detta trick med den ovan, och använda dem på varje hus. Sanningen är att de ser så många hus som de är antagligen okänslig för det hela.
8. 8
   "Bättre än ny!!"
9. 9
   OK.... vad det nu betyder. Räkna med att den kan användas med "För bra för att vara sant".
10. 10
    "En köpare tittade på det här huset i dag och är intresserad av att göra en offert".
11. 11
    Jo, rätt. Om de var verkligen intresserade, skulle fastighetsmäklaren har en deposition kontroll redan. Detta är en av de äldsta trick i boken.
12. 12
    "Du kommer aldrig att få det högsta på ett begärt pris för ditt hus".
13. 13
    Detta är en av de bästa klagomål jag hör från säljare om deras agent. Man skulle kunna tro agenten vet mer om fastighetsvärden, men ofta sidorna utvecklingssamtal med säljaren. Agenter som drar detta trick verkar vill du lista ditt hus för mindre för att få en snabb försäljning.
14. 14
    Det såg coolt kanske 20 år sedan
15. 15
    Många medel som används för att posera med en mobiltelefon i sin annons för att se om prestige. Jag har alltid trott att det såg dumt. Nu har alla mobiltelefoner, även barn gå runt i mitten skolor, så denna bilden gör bara agenten ser ut som en goofball. Alla vi visar denna bild att bara skrattar, och jag är säker på att de inte skrattar med honom.
16. 16
    Hej kompis, om du verkligen vill göra ett uttalande, skulle du vara mycket bättre att posera bredvid en "till salu" skylt med glada säljare som säger "säljs". Så folk kan ta dig på allvar.
17. 17
    Bara en observation på riktiga annonser fastighetsmäklare
18. 18
    Jag har märkt att vissa medel är riktigt bra om innehållet i sina annonser, medan andra behöver några riktiga coaching. Vissa annonser har topp 30% av sidan tas upp av agentens överdimensionerad bild av hela sin familj och barn och stora typ kontaktinformation. De säljer sig själva eller ditt hus? De bättre lyckas få allt att passa in i en en tum rand över toppen eller botten, inklusive deras porträtt.
19. 19
    Vanliga klagomål som vi får om fastighetsmäklare
20. 20
    Förhoppningsvis ingen av dessa frågor kommer att hända dig, men du bör vara medveten om att de är vanliga. Dessa är de vanligaste klagomålen vi får om fastighetsmäklare från våra besökare:
21. 21
    Köparens fastighetsmäklaren försöker kontinuerligt att få dem att köpa hus för mycket mer än vad de berättade de agenter som de ville betala. En person vi känner berättade specifikt hans agenter 120000€ var den översta gränsen. Men agenterna hålls dra dem till bostäder kostar 135000€. Agenten kan berätta för dig "Kom igen, ta bara en titt ändå, det kommer att ge dig idéer för andra hus". Översättning: När jag får du i detta hus att titta runt, kan jag få dig att köpa och jag får en större provision. Varje agent som rusar du är bara ute efter en snabb provision. Tyvärr, sälja fastigheter krävs mycket tålamod, och om de inte har tålamod, de behöver för att välja ett annat yrke, och låt de fastighetsmäklare som inte har tålamod att ta över.
22. 22
    Fastighetsmäklaren berättar köparen finns inga hus i området i sin prisklass. Men oj, det något för endast 11200€ mer. Den kunniga köpare utlöses då agenten och finner massor av hus i området i sin prisklass genom att söka efter bostäder på Internet Fastigheter platsannonser.
23. 23
    Om du säljer huset själv, fastighetsmäklare börja ringa dig anger att de har en kund som väntar på att köpa huset, måste agenten bara för att komma ta en snabb titt innan de föra dem över. Detta är en bluff, det finns ingen köparen. Agenten dyker upp och försöker få dig att underteckna ett exklusivt avtal att namnge dem som din notering agent. För mer information om detta bluff, läs Hur sälja dig hus.
24. 24
    Köparen kallar en fastighetsmäklare för att hyra dem för att köpa ett hus. Men agenten ringer aldrig tillbaka efter flera samtal. Ända sedan lågkonjunkturen i början av 1990-talet har jag upprepade mitt briljanta iakttagelse att företagen skulle sälja något då och då om de skulle bara returnera ett telefonsamtal. Jag kunde svära på att anledningen till att vi har recessioner är att folk inte återvända telefonsamtal.
25. 25
    En potentiell köpare skickar mail till en agent om att anställa dem, men agenten aldrig svarar tillbaka, även efter flera e-postmeddelanden.
26. 26
    Noteringen fastighetsmäklaren används för mycket poetisk licens och förskönade beskrivningen av huset. I ett fall en av våra besökare rapporterade noteringen beskrivna "trägolv", men det var billig plast träimitation, bara i ett rum.
27. 27
    Agenter visade inte avslöjande former köpare anger vem de arbetade för.
28. 28
    Köparens fastighetsmäklaren börjar bli otålig och klagar om köparen inte har lämnat ett erbjudande från den 3: e huset. De flesta experter rekommenderar att du besöker minst 10 hus innan du gör ett beslut.
29. 29
    Frågor att ställa en blivande fastighetsmäklare
30. 30
    Fråga om de är licensierade och om det är aktuellt. Jag trodde faktiskt detta en upp på min egen! En no-brainer.
31. 31
    Först av allt, fråga om de är deltid eller heltid, eftersom du vill ha en heltid agent att försäkra dig att få mest uppmärksamhet. Titta på det här sättet: om de bara arbetar deltid, är ditt hus endast marknadsförs deltid.
32. 32
    Fråga dem vilken typ av utbildning de tar att hålla dig ajour, och fråga dem hur bra de är på att använda internet, och vilken typ av utbildning de har för marknadsföring hem på webben. Eftersom många konsumenter nu använda Internet för att hitta hem, har du bättre en Internet kunniga fastighetsmäklare. I många fall, rapporterade folk tillbaka till oss om att de var mer kunniga på att hitta hem för att titta på än deras ombud. Det finns flera högt trafikerade hem classifieds webbplatser. De vet bättre hur du får ditt hus noterat på dem.
33. 33
    Fråga dem om de tar en lägre provision. Om du säljer en 111.950€ hem, sparar varje procent poäng mindre att du kan förhandla ner på sin provision du 1120€. Inte illa för ett par minuter värt arbete.
34. 34
    Fråga dem om de är en mäklare eller en agent. Mäklare är mer erfaren, och det är svårare att bli en mäklare, så de är mer påhittig.
35. 35
    Bostadsköpare och säljare hem bör både be sin agent om de kommer att få dem en utskrift av alla de senaste försäljningspriser och de ursprungliga priserna objekt i listan av bostäder i deras område, som visar vad ägarna betalade för dem, hur mycket de sålde för, och full information om bostäder. Försäljningspriset är nyttigt, men att veta vad de listade efter och hur mycket säljarna sjunkit i pris är en stor mätare på fastighetsmarknaden i ditt område.
36. 36
    För säljare, frågar agenten om hur de planerar att marknadsföra och sälja ditt hus. Få allt skriftligen, absolut inga verbala löften. Du vill att de ska blitz marknaden och få ditt hus in i premium listor och de gratis listor, och alla online webbplatser. Du vill att ditt hus ska hittas. Du vill inte ha några överraskningar eller ursäkter senare. Nåla ner dem och få deras stridsplan skriftligen nu. Detta är en stor källa till missförstånd och förbittring när säljaren förväntar sig flera saker som ska göras, och alla agenten gör är att lista den i MLS.
37. 37
    Fråga om de är villiga att erbjuda mer provision till köparens agent. Det finns många kunniga köpare agenter bara letar efter hus vars säljande agent betalar den extra 1/2% eller mer. Detta incitament kan bidra till att sälja huset snabbt om det behövs.
38. 38
    Fråga om de kommer att acceptera ett kontrakt på 90 dagar eller mindre. Många agenter kommer tvinga dig till exklusiva kontrakt för 6 månader till ett år eller mer. Men vad händer om din agent suger? Då ditt hus sitter där för ett år inte saluförs, medan du fortsätter att betala amorteringar. Ett leasingavtal är ett avtal, om du får en dålig bil, du är fast. Samma strategi gäller fastighetsmäklare. En 60 dagars kontrakt är det max som du vill, och be för alla sina avslöjande former för att studera först, innan du skriver! Bara berätta agenten att de inte kommer att behöva mer än 60-90 dagar om de verkligen är så bra som sina fladdrande tandkött gör dem visas.
39. 39
    Se upp för exklusivitetsklausulen tid!
40. 40
    Många fastighetsmäklare kommer att lämna dig ett kontrakt att underteckna som har sina 6 månader eller längre exklusivitetsklausul permanent tryckt på kontraktet. Många människor registrera dåraktigt detta, utan att veta risken för smärta att de anmäler dig till. Eftersom avtalet var permanent ut, många människor också felaktigt tror att villkoren inte är förhandlingsbara. Allt är förhandlingsbart i livet! Du kan lägga till tillägg är att det, eller korsa den. Förhandla ut långsiktiga klausuler eller andra icke önskvärda.
41. 41
    Inte underteckna ett långsiktigt avtal, och inte betala pengar i förskott.
42. 42
    Fastighetsmäklare får betalt genom provision när de säljer huset. Om de inte sälja huset, förtjänar de inte någon provision, så det finns ingen anledning alls att betala i förväg eller någon annan tid för ett jobb inte gjort. Ingen provision när det finns en insättning, bara när det finns en stängning, inga undantag! Inga ursäkter!
43. 43
    Läs utanför min vanligt klagomål lista om fastighetsmäklare nämnts tidigare på denna sida, och be agenten om något av detta gäller för dem.
44. 44
    Se till att han / hon är bekant med trakten.
45. 45
    Ta reda på hur framgångsrik han / hon har varit tidigare.
46. 46
    Be om referenser från mäklaren senaste transaktioner.
47. 47
    Mäta agentens ärlighet. Är han / hon är villig att berätta värdet på ditt hem jämfört med andra i området, eller är han / hon bara försöker "köpa" noteringen?
48. 48
    Tänk på storleken på courtage. Vilken typ av nätverk kan du förvänta dig? Är det en enmansshow eller flera kolleger att utnyttja?
49. 49
    Ta reda på om agenten har en marknadsplan, och vad det är.
50. 50
    Specifikt ställa följande frågor om mäklaren marknadsplan för att hjälpa dig att identifiera de högsta kvalitet fastighetsmäklare: "Vem tror du är rätt målgrupp för att köpa mitt hem?" "Hur planerar du på att nå den målgrupp?" (OBS: den genomsnittliga tidningsläsare är 55 år gammal och över 75% av bostadsköpare börja sitt sökande på nätet - om din fastighetsmäklare inte har en online-marknadsföring plan, överväga en annan fastighetsmäklare). "Vilka är stegen i din marknadsplan." "När tror du att vi kommer att kunna få ett) samtal av intresse, b) visningar, c) har?"
51. 51
    Tänk om kommunikation. Vad är agentens bästa metoden? E? Telefonsamtal? Och hur ofta - varje vecka? Daily?
52. 52
    Se till att agenten är specialiserat på din typ av hem, jag. E. Lägenheter, vattnet egendom, mark.
53. 53
    Är agenten internet kunniga?
54. 54
    Har agenten en aktiv fastighets-licens i god status?
55. 55
    Be om referenser och titta på framgångarna för sin tidigare listor.
56. 56
    Fråga "kommer du representerar mig uteslutande eller kommer du representerar både köpare och säljare i affären?"